Wie een opslagbedrijf overnemen wil, betaalt vooral voor de huur die elke maand binnenkomt. Hij rekent uit wat de units bij een normale bezetting per maand opbrengen. Daarna kijkt hij hoe zeker die huur is. Wat hij zelf kan nagaan, hoeft hij in gedachten niet van zijn bod af te trekken. Veel van wat hem geruststelt, weet je zelf al lang: hoe je locatie volloopt, wie er betaalt en hoe lang je huurcontract nog loopt. Hoe de verkoop van je bedrijf in het algemeen verloopt, lees je op een eigen pagina.
Eén vraag beslis je het best voordat je je opslagbedrijf te koop zet. Gaat het pand mee of niet? Verkoop je het vastgoed erbij, dan praat je met een koper met een grotere portemonnee. Zijn financier kijkt dan ook naar de stenen. Blijf je eigenaar, dan verhuur je de loods aan je opvolger. Hij koopt in dat geval de exploitatie, met een huurcontract bij jou. Dat zijn twee verschillende kopers met elk een eigen som. Weet je vooraf welke van de twee je zoekt, dan gaan de eerste gesprekken meteen over jouw locatie.
Een opslagbedrijf dat op een paar uur per week draait
De meeste opslagbedrijven vragen maar een handvol uren per week. Iemand regelt de verhuur, houdt de betalingen bij en loopt af en toe een ronde over het terrein. Voor veel kopers is dat precies de reden om in te stappen. Wie een verhuisbedrijf verkopen wil, biedt een ploeg aan die tilt en rijdt. Zonder die mensen is er weinig over. Bij jou ligt dat anders, want je verkoopt meters die voor een groot deel zichzelf verhuren.
Een zaak die je helemaal alleen draait, past juist bij een koper die het naast ander werk wil doen. Hij zoekt een bedrijf dat weinig van hem vraagt. Online reserveren, automatische incasso en toegang met een code maken die groep kopers groter. Hoe meer er vanzelf loopt, hoe meer mensen jouw zaak erbij kunnen nemen. Het aantal uren dat er werkelijk in gaat zitten, is voor hem het getal waarmee hij beslist of de zaak naast zijn eigen werk past. Daarnaast wil hij weten wie er komt als een deur klemt of het alarm afgaat. Een vaste schoonmaker of klusser gaat niet vanzelf mee naar de koper, iemand met een arbeidscontract wel.
Een locatie die volloopt
Een jaarbedrag zegt een koper weinig over je locatie. Hij wil weten of ze volloopt of leegloopt, en dat lees je pas per maand af. Een lijn die jaar op jaar stijgt, ziet hij het liefst. Hij ziet er ook in of er elk voorjaar een dip komt. Zwaarder weegt hoe snel een leeggekomen unit weer een huurder heeft. Soms blijkt dat de kleine boxen altijd vol zitten en de grote units maanden leeg staan. Een koper ziet daarin een indeling die beter kan, en dus groei die hij zelf kan pakken.
Tussen je lijstprijs en wat je echt factureert, zit je kortingsbeleid. In de loop der jaren sluipen daar afspraken in. Een trouwe huurder betaalt nog het tarief van vroeger, of een actie is nooit teruggedraaid. Een koper komt die verschillen vroeg of laat tegen. Leg jij ze zelf uit, dan klinken ze als klantbinding. Vindt hij ze zelf, dan klinken ze als een verrassing. Staan er ook caravans en boten buiten, dan heb je eigenlijk een tweede bedrijf op hetzelfde terrein. Die buitenopslag heeft een eigen prijs per meter en een eigen seizoen. Een koper rekent er daarom los van de binnenopslag mee.
Huur die ook echt op je rekening komt
Hoe vol je units staan, ziet iedereen die over het terrein loopt. Hoeveel van die huur echt betaald wordt, ziet een koper niet. Er zijn in dit vak altijd huurders die een box vullen, een paar maanden betalen en daarna niets meer van zich laten horen. Zegt niemand er iets over, dan rekent een koper met het ergste. Het deel van de lijsthuur dat werkelijk binnenkomt, neemt die zorg weg. Nog sterker is je vaste werkwijze. Hoe snel gaat de toegangscode eraf als een huurder niet betaalt? En wat gebeurt er uiteindelijk met de spullen in een box waar niemand meer naar omkijkt? Een opslagbedrijf dat daar een vast antwoord op heeft, laat zien dat ook het vervelende werk in de hand is.
De btw op opslagboxen en garageboxen
Voor de btw is verhuur van onroerend goed in beginsel vrijgesteld, en dat geldt ook voor een gewone opslagbox. Garageboxen die volgens het contract als parkeerruimte mogen dienen, vallen wel onder de btw. Aan een huurder die ondernemer is en aan de negentigprocenteis voldoet, mag je kiezen voor belaste verhuur. Aan een particulier kan dat nooit. Veel opslagbedrijven hebben daardoor een mengvorm van belaste en vrijgestelde ruimtes. Dat maakt de btw het onderwerp waar de fiscalist van een koper het langst bij stilstaat. Hij kijkt hoe elk type ruimte is behandeld, hoeveel btw er bij de bouw is teruggevraagd en of de herzieningstermijn nog loopt. Is dat vanaf het begin goed gegaan, dan is de btw voor hem snel afgehandeld. En een onderwerp dat snel afgehandeld is, drukt ook niet op je prijs.
Wat er op je perceel mag
Sinds 1 januari 2024 staat in het omgevingsplan van je gemeente wat er op je perceel is toegestaan. Voor een opslagbedrijf kan daar geld in zitten. Ligt er nog grond en staat het plan een tweede hal toe, dan koopt een koper ruimte om te groeien. Dat is een reden om meer te bieden. Staat het er niet in, dan is die grond voor hem gewoon grond. Ook een lopende aanvraag schrikt niemand af, want ze is goed te overzien. In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen acht weken, en ze kan die termijn één keer met zes weken verlengen. Een oude verbouwing zonder vergunning noem je het best zelf. Dan kost ze je minder dan wanneer ze pas bij het boekenonderzoek boven komt. Met gekeurde installaties en een brandveiligheid die rond is, ligt je perceel er voor een koper helder bij.
Weinig kostenposten, dus elke post telt
Veel kostenposten heeft een opslagbedrijf niet. Juist daardoor valt elke post op. Meestal is energie de grootste, en daarin zit een groot verschil. Een koude loods met wat verlichting en een paar camera's verbruikt weinig. Een geconditioneerde ruimte die het hele jaar droog en op temperatuur moet blijven, kost een veelvoud. Ziet een koper niet welk deel van je loods wat vraagt, dan rekent hij met het duurste. Met marketing gaat het net zo. Een bedrag per jaar zegt hem weinig. Hij wil weten wat een nieuwe huurder je kost, want dat bepaalt wat groei hem straks gaat kosten.
De huur van de loods onder je opslagbedrijf
Huur je de loods, dan valt je contract onder artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Dat regime kent geen termijnbescherming van vijf plus vijf jaar zoals bij een winkel, alleen ontruimingsbescherming na een opzegging. Voor een koper is de resterende looptijd daarom misschien wel het zwaarste getal van de hele overname. Een lange looptijd werkt voor je opslagbedrijf sterk in je voordeel. Met nog tien jaar huur koopt hij iets anders dan met nog twee. Heeft je verhuurder al gezegd dat hij een opvolger accepteert, dan neemt dat een grote onzekerheid weg. Ben je zelf eigenaar en gaat het pand mee, dan betaalt de koper in 2026 over dat vastgoed 10,4 procent overdrachtsbelasting. Ook dat bedrag telt mee in wat hij kan bieden.
Waar de koopprijs van je opslagbedrijf op rust
Een koper zet een rendementseis op je huurstroom. Met een veelvoud van je winst rekent hij hier niet. Hoe zekerder de huur binnenkomt, hoe lager die eis uitvalt en hoe hoger je prijs wordt. Die som verandert zodra er in je loods ook gepickt en verpakt wordt. Ga je een logistiek bedrijf verkopen, dan rust de prijs op de EBITDA en de looptijd van de contracten. Bij een opslagbedrijf dat alleen ruimte verhuurt, blijft de huurstroom de maat.
Het lastigste punt in de onderhandeling zijn bijna altijd de lege meters. Jij hebt ze gebouwd en wilt er iets voor terugzien. Hij moet ze nog vullen en wil daar niet vooraf voor betalen. Een nabetaling die meebeweegt met de werkelijke verhuur lost dat meestal op, omdat jullie dan allebei krijgen wat die meters later opbrengen. Je accountant rekent zo'n regeling door, samen met de btw en de verdeling tussen vastgoed en exploitatie.
Hoe je opslagbedrijf bij een koper terechtkomt
Een opslagbedrijf ter overname aanbieden is bij ons gratis. Wat je invult, beschrijft je locatie in grote lijnen en is in een minuut of tien klaar. Stukken lever je daarbij niet aan. Voordat je beschrijving online staat, wordt ze nagelezen. Daarna gaat er bericht naar kopers van wie het zoekprofiel past bij een opslagbedrijf als het jouwe. Alleen wie ingelogd is, kan je aanbod bekijken. Wil een koper verder, dan stuurt hij een verzoek om contact. Daarbij staat wie hij is, en op grond daarvan besluit je of je met hem om tafel gaat. Een serieuze koper wil later je cijfers en je huurcontract inzien. Dat komt vanzelf ter sprake, in een gesprek met iemand die je dan al kent.