Begin bij de vraag die bij een opslagbedrijf alles bepaalt. Verkoop je het pand mee, of blijf je eigenaar en verhuur je het aan de koper?
Dat is geen detail in de onderhandeling maar de vorm van de hele transactie. Met vastgoed erbij zoek je een koper met een andere portemonnee en een andere financier dan wanneer je alleen de exploitatie overdraagt.
Beslis dat dus voordat je in gesprek gaat en zet het meteen in je aanmelding. Kopers die het pand niet kunnen financieren haken anders pas af nadat jullie er allebei weken in hebben gestoken.
Lever de bezetting van je opslagbedrijf per maand aan
Drie jaartotalen vertellen niets over een locatie die volloopt of leegloopt. Lever de verhuurde vierkante meters per maand over drie jaar, met het aantal verhuurde units erbij.
Zet daarnaast de bezetting uitgesplitst naar unitgrootte. Kleine boxen lopen anders dan grote units, en een locatie waar de kleine maten vol zitten terwijl de grote leegstaan heeft een probleem in zijn indeling.
Geef zowel de lijstprijs per maat als de werkelijk gefactureerde prijs. Het verschil daartussen is je kortingsbeleid, en dat leg je liever zelf uit dan dat een koper het ontdekt.
Voeg de gemiddelde huurduur en het opzegpercentage per maand toe. Dat zijn de twee getallen waarmee elke koper zijn prognose bouwt.
Maak de betaalde bezetting net zo zichtbaar als de fysieke
Iedereen kan zien welke units vol staan. Wat een koper wil weten is welk deel van de lijsthuur er daadwerkelijk op je rekening terechtkomt.
Reken dat percentage zelf uit en presenteer het naast je bezetting. Doe je dat niet, dan gaat een koper ervan uit dat het gat groter is dan het werkelijk is en past hij zijn bod daarop aan.
Zet je debiteurenlijst met ouderdom erbij, plus wat je de afgelopen drie jaar hebt afgeboekt. Wanbetaling hoort bij dit werk, en wie er open over is komt geloofwaardiger over dan wie het weglaat.
Beschrijf ook je incassoproces. Hoe snel gaat de toegangscode eraf, wanneer volgt een aanmaning, en wat doe je met de inhoud van een box waar niemand meer voor betaalt?
Zet je btw-positie op papier voordat iemand ernaar vraagt
Verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw en dat geldt ook voor een gewone opslagbox. Verhuur je daarnaast garageboxen die volgens het contract als parkeerruimte mogen dienen, dan is dat deel wel belast.
Kiezen voor belaste verhuur kan alleen met een huurder die ondernemer is en die aan de negentigprocenteis voldoet. Bij particuliere huurders bestaat die keuze niet, want privégebruik geldt als gebruik zonder recht op aftrek.
Zet daarom per type ruimte op papier hoe het is behandeld en waarom. Vermeld erbij wat er bij de bouw of de laatste verbouwing aan btw is afgetrokken en of de herzieningstermijn nog loopt.
Laat dat overzicht door je eigen adviseur nakijken voordat je het deelt. Dit is bij een opslagbedrijf het onderwerp waar een koper zijn fiscalist op zet, en dat gesprek voer je niet graag vanaf achterstand.
Breng je vergunningen en je omgevingsplan op orde
Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad staat in het omgevingsplan van de gemeente wat er op jouw perceel mag. Haal dat op en leg het bij je dossier.
Voeg de vergunningen toe die er in de loop der jaren zijn verleend, ook de oude. Een verbouwing die ooit zonder papieren is gedaan komt tijdens het boekenonderzoek boven water, en dan kost het je meer dan wanneer je het zelf meldt.
Loopt er nog een aanvraag, meld dan waar die staat. Voor een omgevingsvergunning in de reguliere procedure geldt een beslistermijn van acht weken die eenmaal met zes weken kan worden verlengd, dus dat is planbaar.
Zet ten slotte je brandveiligheidsdossier erbij, met de keuringen van de installaties. Een koper die dat compleet krijgt hoeft er geen post voor te reserveren en dat scheelt je een aftrek.
Je exploitatielasten horen tot op de euro op papier
Een opslagbedrijf heeft weinig kostenposten en juist daarom vallen ze op. Zet de energie, de verzekering, de onroerendezaakbelasting, het onderhoud, de softwarelicentie en de advertentiekosten apart neer.
Splits de energie uit naar verlichting, klimaat en beveiliging wanneer je dat kunt. Een geconditioneerde ruimte kost een veelvoud van een koude loods, en dat verschil hoort zichtbaar te zijn in plaats van verstopt in één bedrag.
Reken je advertentiekosten om naar een bedrag per nieuwe huurder. Dat getal is voor een koper waardevoller dan een jaartotaal, want hij wil weten wat groei hem gaat kosten.
Tel je eigen uren mee. Doe je het beheer, de rondgang en de incasso zelf, dan is dat een functie die je koper moet invullen of inkopen. Een verhuisbedrijf verkopen werkt precies andersom, want daar zit de halve prijs in de ploeg die het tilwerk doet.
Je huurcontract is bij een opslagbedrijf een eigen dossier
Huur je de loods waarin je exploiteert, dan valt dat onder de overige bedrijfsruimte van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Dat is een lichter regime dan dat van een winkel of een horecazaak.
Praktisch betekent het dat je geen termijnbescherming van vijf plus vijf jaar hebt maar alleen ontruimingsbescherming na een opzegging. Je koper wil daarom precies weten hoe lang jouw contract nog loopt.
Lever dat contract met de resterende looptijd, de indexering, de opzegtermijn en de afspraken over onderhoud. Vraag je verhuurder alvast of hij akkoord gaat met overdracht aan een opvolger.
Ben je zelf eigenaar en gaat het pand mee, houd er dan rekening mee dat je koper 10,4 procent overdrachtsbelasting betaalt over dat vastgoed. Dat is in 2026 het tarief voor niet-woningen en het weegt mee in wat hij kan bieden.
Waar het prijsgesprek over je opslagbedrijf op uitkomt
Je koper rekent met een rendementseis op de huurstroom en niet met een vermenigvuldiging van je winst. Hoe steviger je bezettings- en betaalcijfers zijn, hoe kleiner de opslag voor onzekerheid die hij in die eis verwerkt. Zodra er ook wordt gepickt en verpakt, kantelt dat: een logistiek bedrijf verkopen levert een prijs op die op de EBITDA en de contractlooptijd rust.
Je onbenutte capaciteit is het onderwerp waar het schuurt. Jij wilt betaald worden voor de ruimte die nog te vullen is, en hij wil daar juist niet voor betalen omdat hij het werk moet doen.
Bied daarom zelf aan om dat deel aan de werkelijke bezetting te koppelen. Een nabetaling die meebeweegt met de verhuur van de lege meters is voor jullie allebei het eerlijkste antwoord op dat meningsverschil.
Zet voor de waardering en de onderhandeling je eigen accountant in, want hij kent je exploitatie van binnenuit. Laat hem in elk geval je btw-positie en de verdeling tussen vastgoed en exploitatie beoordelen.
Een opslagbedrijf draait op weinig mensen, en dat is het punt
De meeste opslagbedrijven komen toe met een handvol uren per week: verhuur regelen, betalingen nalopen, schoonmaken en af en toe iemand rondleiden. Heb je iemand in dienst, dan gaat dat contract bij een overdracht van de onderneming gewoon mee. Maar de aantrekkelijkheid van dit soort bedrijven zit juist in hoe weinig arbeid erin zit.
Maak dat daarom expliciet in plaats van het te laten raden. Tel op hoeveel uur er per maand werkelijk in gaat en waaraan, van de rondleidingen tot de administratie. Zet erbij welk deel is geautomatiseerd: online reserveren, betalen per incasso, toegang met een code. Elk stuk dat zonder jou werkt, verbreedt de groep kopers die dit erbij kan doen.
Beschrijf ook hoe het beheer op afstand is geregeld. Wie gaat erheen als een deur klemt of een alarm afgaat, en met welke afspraak? Werk je met een vaste schoonmaker of een lokale klusser, zet hun naam en tarief erbij en vraag of ze willen doorgaan. Dat zijn afspraken die niet automatisch meegaan.
Zet je bezettingsgraad naast die uren. Een terrein dat vol zit en weinig werk kost, is precies waar veel kopers naar op zoek zijn. Twee cijfers volstaan om dat te laten zien, dus laat ze niet in de jaarrekening verstopt zitten.
Je opslagbedrijf te koop zetten zonder je huurders te verontrusten
Je klanten hebben hun spullen bij je staan en zijn gevoelig voor het idee dat er iets verandert. Wie hoort dat de zaak wordt verkocht denkt aan een prijsverhoging en kijkt uit gewoonte wat er verderop in de stad wordt gevraagd.
Ook je verhuurder en je bank horen het liever van jou dan van iemand anders. Een verhuurder die het via via verneemt, wordt vaak lastiger over de overdracht van je huurcontract.
Daarom staat de naam van je locatie niet in je aanmelding op Silverfield. Je vermeldt je regio, je verhuurbare oppervlak, je bezetting, je omzet en of het pand meegaat, en wij lezen die tekst na voordat een koper hem onder ogen krijgt.
Reageert er iemand, dan beslis jij of het tot een kennismaking komt. Zorg dat je op dat moment je maandcijfers en je indeling naar unitgrootte klaar hebt liggen, want daar begint bij dit soort overdrachten het gesprek over de prijs.