Bij een opslagbedrijf heeft de klant zelf de sleutel. De omzet komt uit vierkante meters die per maand worden verhuurd. Of de locatie een goede koop is, hangt aan twee getallen. Het eerste is hoeveel meters er verhuurd zijn. Het tweede is hoeveel daarvan ook echt betaald wordt. Liggen ze dicht bij elkaar, dan koop je een locatie waar de huur ook echt binnenkomt.
Wie in Google op opslagruimte te koop zoekt, vindt ook losse units voor eigen gebruik. Hier gaat het om het bedrijf dat al die units verhuurt, en ook daarbinnen bestaan twee soorten. Een opslagbedrijf in de gewone zin verhuurt veel kleine ruimtes aan particulieren en kleine ondernemers. De contracten zijn kort en het verloop is groot. Een opslagloods verhuurt een paar grote ruimtes aan een handvol bedrijven. Daar lopen de contracten lang en is er weinig werk aan. Leegstand raakt die twee heel verschillend. Bij veel kleine boxen valt één lege box nauwelijks op in de huur. Vertrekt bij een loods één van die paar huurders, dan is in één keer een groot deel van de huur weg.
Het gebouw is de tweede vraag. Een opslagbedrijf overnemen met het vastgoed erbij betekent een huurstroom kopen met stenen eromheen. Koop je alleen de exploitatie, dan zit je in een gehuurd pand en hang je af van een verhuurder. Welke van de twee er ligt, hoort in het eerste gesprek met de eigenaar boven tafel te komen. Het boekenonderzoek is daar te laat voor.
Wat een opslagbedrijf werkelijk aan huur binnenhaalt
Noemt een verkoper zijn bezetting, dan bedoelt hij de vierkante meters die niet leegstaan. Dat is de fysieke bezetting. De korting waarmee die meters vol zijn gekregen, zie je er niet in terug. De klanten die drie maanden achterlopen evenmin. Naast dat getal hoort de betaalde bezetting. Dat is de werkelijk geïnde huur, gedeeld door wat het pand bij volledige verhuur tegen de lijstprijs zou opbrengen. Dat percentage ligt altijd lager dan de fysieke bezetting. In dat gat zitten de kortingen en de achterstanden.
Veel aanbieders werken met een introductietarief voor de eerste maanden. Een locatie vol klanten in hun kortingsperiode oogt daardoor beter dan ze is. Wanbetaling is in dit vak een vaste post. Het kortingsbeleid en de debiteurenlijst met ouderdom laten samen zien welk deel van de huurders onder de lijstprijs zit en wie achterloopt.
De btw verschilt per soort ruimte
Verhuur van een onroerende zaak is in Nederland in beginsel vrijgesteld van btw. Het betekent vooral dat de btw op de bouw en het onderhoud niet terugkomt. Een paar soorten verhuur zijn wel altijd belast. De Belastingdienst noemt onder meer parkeerruimte voor voertuigen en ligplaatsen voor vaartuigen. Safeloketten horen er ook bij, net als kortdurende verhuur door een vakantiebedrijf.
Een gewone opslagbox valt niet onder die uitzonderingen. Een garagebox die volgens het contract als parkeerruimte mag dienen, meestal juist wel. Achter precies dezelfde muren scheelt dat eenentwintig procent. Belaste verhuur kiezen kan alleen samen met een huurder die ondernemer is. Die huurder moet het gehuurde bovendien voor minstens negentig procent gebruiken voor prestaties met recht op aftrek. Bij particuliere huurders is die weg dicht. Een locatie die vooral aan particulieren verhuurt, draagt de btw op bouw en onderhoud zelf.
Meer regimes op één terrein
Eén locatie met boxen voor particulieren, een rij garageboxen en een paar units voor ondernemers kan alle regimes tegelijk hebben. Daarom gaat het om de behandeling per type ruimte. Even belangrijk is wat er bij de bouw of de laatste verbouwing aan btw is afgetrokken. Loopt de herzieningstermijn nog, dan kan een ander gebruik een deel van die aftrek alsnog opeisbaar maken.
Maandcontracten die toch blijven lopen
De huurder van een opslagbox huurt doorgaans per maand, met een opzegtermijn van een maand. Dat verhuurt makkelijk. Op papier kan de hele omzet daardoor binnen dertig dagen verdwijnen. In de praktijk gebeurt dat niet. Spullen verplaatsen kost moeite en mensen stellen het uit. De gemiddelde huurduur en het opzegpercentage per maand over drie jaar laten zien hoe trouw de huurders op een locatie zijn. Is de opzegging laag, dan blijft de huur die je overneemt ook na de overdracht binnenkomen.
Ook de reden waarom mensen huren, zegt veel. Een verbouwing, een scheiding, een nalatenschap en een webshop met voorraad zijn vier klanten met vier heel verschillende looptijden. Zakelijke huurders verdienen een aparte blik. Een ondernemer die zijn voorraad in een opslagbedrijf heeft staan, blijft langer en betaalt netter. Meestal neemt hij ook een grotere unit. Uit dezelfde verhuizingen en nalatenschappen komt het werk van een verhuizer voort. Wie een verhuisbedrijf kopen overweegt, voert die klus zelf uit met wagens en handkracht.
Omgevingsplan, brandveiligheid en wat er in de boxen staat
Sinds 1 januari 2024 staat in het omgevingsplan wat er op een locatie mag gebeuren. Opslag met publieksbezoek is niet overal vanzelfsprekend. Het omgevingsplan voor het perceel en de verleende vergunningen laten zien wat er op deze plek mag. De gebruiksfunctie, de openingstijden en het parkeren zijn daarin de punten die tellen. Uitbreiden of verbouwen betekent een aanvraag bij de gemeente. Voor een omgevingsvergunning geldt in de reguliere procedure een beslistermijn van acht weken. Die mag één keer met zes weken worden verlengd. Een gebouw vol dozen van klanten stelt ook eigen eisen aan compartimentering, detectie en vluchtwegen. Brandveiligheid is een van de weinige posten die na de koop ineens groot kan worden.
Klanten zetten spullen in een ruimte waar de eigenaar niet bij mag. De algemene voorwaarden verbieden gevaarlijke stoffen, levende have en bederfelijke waar. De toegangsregeling, de bewaarde camerabeelden en de incidenten van de afgelopen jaren laten zien hoe goed daarop wordt gelet. De verzekering van het opslagbedrijf dekt het gebouw en sluit de inhoud uit. In deze branche verzekert de huurder zijn eigen spullen. Betaalt iemand niet, dan regelen de voorwaarden meestal een pand- of retentierecht op de inhoud. Het werkelijk leeghalen en verkopen van een box is daarna nog een traject op zich.
Een opslagbedrijf dat bijna zonder personeel draait
De exploitatie kan grotendeels onbemand. De toegang gaat met een code en contracten worden online gesloten. De betaling loopt via automatische incasso. Daardoor blijven de kosten overzichtelijk en verschuift het werk naar beheer en marketing. De grote posten zijn het pand en de energie. Daarnaast betaal je de verzekering, het systeem en de advertenties.
Een koper wil weten wie er nu feitelijk werk verzet en hoeveel uur dat is. Bij kleine locaties doet de eigenaar het soms zelf naast een andere baan. Die inzet staat dan nergens in de cijfers. Weet je hoeveel uur het is, dan weet je ook of je het naast ander werk kunt doen of er iemand voor inhuurt. Nieuwe huurders komen bijna altijd binnen via een zoekopdracht. Wat een nieuwe klant kost, hoort daarom in het rekenmodel van elk opslagbedrijf dat je bekijkt. Zoek je juist een pand met een ploeg en orderregels, dan past het overnemen van een logistiek bedrijf beter. Daar verdien je aan handelingen en niet aan vierkante meters.
De prijs van een opslagbedrijf volgt de huur
De prijs volgt de huurstroom en niet de winst. Een koper rekent met de huur die het pand bij normale bezetting opbrengt. Daar gaan de exploitatiekosten af. Over wat overblijft, legt hij een rendementseis. Wie een opslagbedrijf kopen wil met het pand erbij, betaalt ook overdrachtsbelasting. Voor een bedrijfspand is die in 2026 10,4 procent. Dat tarief bewoog in 2026 niet mee met de verlaging naar acht procent voor woningen die geen hoofdverblijf zijn.
Onbenutte capaciteit reken je apart door. Een opslagbedrijf dat voor zeventig procent bezet is, heeft groeiruimte die bijna niets kost. Die lege meters kun je verhuren zonder er iets bij te bouwen. Juist voor dat deel wil de verkoper ook betaald worden. Bij een draaiende locatie betaal je voor bezetting. Bij een locatie die nog niet vol zit, betaal je voor de ruimte om die bezetting zelf op te bouwen. Wat je voor je hebt, blijkt uit de exploitatiecijfers. Je eigen accountant rekent die na voordat je een bod doet, met de btw per soort ruimte en de herzieningstermijn erbij.
Eigenaren die er al vijftien jaar zitten
Menig opslagbedrijf ter overname begon ooit als de leegstaande loods van een ondernemer die er iets mee wilde. Die eigenaren zitten er nu vijftien jaar. Denken ze aan stoppen, dan is er zelden een adviseur in beeld. Zo'n eigenaar zet zijn locatie hier zelf in het aanbod. Iemand van ons leest zijn aanmelding eerst na. Daarna kunnen ingelogde kopers de locatie bekijken. Wie een passend zoekprofiel heeft, krijgt er bericht van. Zo hoor je het vanzelf als er in je regio een opslagbedrijf te koop komt.
Wil je verder met een opslagbedrijf dat je aanspreekt, dan laat je de eigenaar met een contactverzoek weten wie je bent. Hij bekijkt je gegevens en kiest zelf of er een gesprek volgt. Zegt hij ja, dan praat je rechtstreeks met hem over zijn huurders, zijn pand en zijn cijfers. Bij een bedrijf kopen zonder adviseur aan de overkant scheelt dat veel zoekwerk.