De branche heeft sinds 2022 een paar zware jaren met de energierekening achter de rug. Staat jouw complex er nog, dan heb je iets in handen wat een koper graag ziet: een zaak die die klap heeft opgevangen. Er komen grofweg drie soorten kopers op af. Collega's zoeken schaal, omdat de branche consolideert rond investeringen in verduurzaming en digitalisering. Een ondernemer wil één complex zelf gaan exploiteren. Een belegger kijkt vooral naar het gebouw. Alle drie letten ze op dezelfde twee dingen. Hoe vol zit je op de uren dat het niet vanzelf loopt? En wat kost het om water en lucht op temperatuur te houden?
De dinsdagochtend van je wellness
Op zaterdag zit elke sauna vol, dus daar onderscheid je je niet mee. Een zaak die op dinsdagochtend gasten trekt, heeft iets opgebouwd wat een koper niet zelf hoeft uit te vinden. Dagdeeltarieven en ochtendarrangementen vullen die stille uren. Bedrijfsboekingen doen dat ook, net als een samenwerking met hotels in de buurt. Voor een koper is elk van die afspraken meteen geld waard. Zijn vaste lasten lopen op een lege ochtend namelijk gewoon door. Op die doordeweekse bezetting wordt je zaak beoordeeld, veel meer dan op de drukte in het weekend.
Waar je omzet vandaan komt, bepaalt ook wat voor koper er bij je past. Draait je zaak vooral op massages en rituelen, dan lijkt de verkoop meer op het verkopen van een massagesalon. Komt het meeste binnen via de entree, dan telt de verhouding tussen losse kaartjes, meerbadenkaarten en abonnementen. Terugkerende omzet is meer waard dan losse bezoeken, omdat een koper hem kan zien aankomen. Een abonnee die elke week komt, is een gast die hij niet opnieuw hoeft te winnen. Bij het te koop zetten van een schoonheidssalon werkt het net zo. Daar telt hoeveel klanten een kuur afmaken en daarna producten blijven kopen.
Ook een kleine spa heeft een koper
Niet elke zaak is een complex met bassins en een horecadeel. Werk je alleen, met een sauna en een of twee behandelruimtes, dan verkoop je vooral je vaste gasten en je naam. Een spa leeft van bezoekers die zich er thuis voelen en steeds terugkomen. Een ondernemer die met een eigen zaak wil beginnen, stapt bij jou in een plek waar die gasten al komen. Werk je op afspraak of met abonnementen, dan staan de namen van je vaste klanten al in je agenda. Een koper hoeft ze niet eerst te vinden. Die kring is het deel van je zaak waar hij voor betaalt, ook als er verder weinig techniek in het pand staat.
Cadeaubonnen en strippenkaarten gaan mee
Verkochte strippenkaarten, cadeaubonnen en vooruitbetaalde arrangementen zijn geld dat je al hebt ontvangen voor bezoeken die nog komen. Zeker na december kan dat een flink bedrag zijn. Een koper neemt die gasten over en telt de verplichting mee in zijn bod. Uit ervaring weet je welk deel van de bonnen nooit wordt ingewisseld, en een koper weet dat niet. Dat percentage is in het gesprek geld waard, want daarmee rekent een koper niet langer met het hele bedrag. Voor de verrekening zijn er twee manieren. Het openstaande saldo gaat van de koopsom af, of er blijft een bedrag in depot tot een afgesproken datum.
Abonnementen die stilzwijgend doorlopen, vallen onder wettelijke regels voor de verlengingsduur en de opzegtermijn. Binnen die regels is je ledenbestand voor een koper het meest voorspelbare deel van de zaak. Elke maand komt er geld binnen van gasten die al hebben gekozen voor jouw baden en jouw behandelaars. Daar kan hij vanaf zijn eerste maand als eigenaar op bouwen, nog voordat hij zelf een nieuwe gast heeft binnengehaald.
Negen procent op de entree, ook na 2026
Je entree valt onder sportbeoefening en daarmee onder het tarief van negen procent. De btw-verhoging van 1 januari 2026 gold alleen voor logies. Dagrecreatie bleef op negen procent, en de entree van je wellness dus ook. Op massages, beautybehandelingen en rituelen als hammam of rassoul geldt 21 procent. In de horeca is het negen procent op eten en alcoholvrije drank en 21 procent op alcohol. Een koper neemt die splitsing over zoals jij haar gebruikt. Een splitsing die klopt, houdt zijn bod heel. Hij hoeft dan niets opzij te zetten voor een btw-correctie, en zo'n reservering is doorgaans hoger dan de correctie zelf. Heb je ook overnachtingen, dan is dat het enige deel van je zaak waarop de verhoging van 2026 drukte.
Badwater dat al op orde is
Goed beheerd badwater is voor een koper een zorg minder, zeker als het beheersplan al jaren loopt. Zo'n plan volgt hoofdstuk 15 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Er hoort een risico-inventarisatie bij, met vaste afspraken over temperatuur, spoeling, desinfectie en onderhoud. De omgevingsdienst houdt daarop toezicht, en in 2026 stelden de provincies er een gezamenlijke handleiding voor vast. Daardoor is de norm voor iedereen duidelijker geworden. Een koper ziet nu precies waar jouw dagelijkse routine aan voldoet, en die routine neemt hij gewoon over.
Voor legionella in leidingwater en douches geldt hetzelfde, met een eigen beheersplan en vaste monsternames. Het RIVM herzag in 2025 de hygiënerichtlijn voor deze sector. Werkt je team daar al naar, dan neemt een koper een ploeg over die de hygiëne dagelijks in de vingers heeft. Dat is voor hem geld waard, omdat hij die kennis anders zelf moet opbouwen.
Wat verduurzaming je wellness oplevert
De energierekening is sinds 2022 de post waar iedereen in de branche naar kijkt, en een koper kijkt er als eerste naar. Wat je de afgelopen jaren aan het gebouw deed, zit hier in je prijs. Warmteterugwinning, een warmtepomp of betere isolatie leveren elk jaar opnieuw een besparing op, en die neemt een koper mee. Zulke investeringen worden gesteund met subsidie in de orde van dertig procent. Wat jij er netto voor betaalde, is het bedrag dat je in je vraagprijs terug wilt zien.
Is die stap in je wellness nog niet gezet, dan ziet een collega die schaal zoekt in ruimte voor een warmtepomp een besparing die hij zelf kan halen. Een dak dat zonnepanelen kan dragen, telt op dezelfde manier. Ook een installatie die aan vervanging toe is, geeft een koper de ruimte om zelf te kiezen hoe hij verduurzaamt.
Een ploeg die de baden kent
Eind 2025 had deze sector ruim 5.500 openstaande vacatures, en daardoor is een complete ploeg een van de waardevolste dingen die je verkoopt. Dat geldt vooral voor de mensen die toezicht houden bij de bassins en die de rituelen verzorgen. Een koper die ze met je wellness overneemt, hoeft niet in die krappe markt te gaan zoeken. Een complex dat zeven dagen open is en ook 's avonds gasten ontvangt, draait op een grotere ploeg dan een zaak die om zes uur sluit.
Voor wellness en sauna geldt doorgaans de cao Recreatie. Die gaf een procent loonsverhoging per juli 2025, en per januari 2026 alleen de stap van het wettelijk minimumloon. Ligt het zwaartepunt bij de bassins, dan kan de cao Zwembaden gelden, die loopt tot en met december 2026. Daar stegen de lonen met 3,5 procent per januari 2025 en nog eens 3,5 procent per januari 2026. Een koper rekent met de cao die bij jouw complex hoort. Dat verschil komt terug in de loonkosten die hij van je overneemt.
Exploitatie en gebouw samen in de koopsom
In de koopsom voor een wellness zitten twee dingen. Er is de exploitatie, met je bezetting, abonnementen, behandelingen en horeca. En er is het vastgoed met de installaties, dat bij een complex van enige omvang zwaar weegt. Een koper bekijkt de sauna's, de bassins met hun techniek, de verwarming en de behandelruimtes elk apart. Per onderdeel kijkt hij naar het bouwjaar, het onderhoud en een reële restwaarde. Zo betaalt hij voor wat er per onderdeel staat, zonder een ruime marge voor het geheel.
Je resultaat legt hij naast de branchecijfers. Over 2021 lag het exploitatieresultaat in de wellness rond de zeventien procent van de omzet. De personeelskosten kwamen op bijna 26 procent, de huisvesting op bijna dertien procent. Zit jouw wellness gunstiger, dan is dat een sterk argument voor je prijs. Buiten deze branche zeggen die verhoudingen weinig. Bij het verkopen van een kapsalon weegt personeel veel zwaarder en telt energie nauwelijks mee.
Je wellness plaatsen na een goed seizoen
Wie zijn wellness na een goed najaar aanbiedt, praat met een koper over drukke maanden die net achter hem liggen. Een verduurzaamde installatie en baden die op orde zijn, maken dat gesprek nog sterker. Wie hier een bedrijf verkopen wil, hoeft daar vooraf niets voor uit te zoeken. Plaatsen is gratis en neemt ongeveer tien minuten. Je beschrijft je wellness in hoofdlijnen: je voorzieningen, je behandelruimtes en hoe je werkt. Wij lezen je aanmelding na voordat ze zichtbaar wordt.
Daarna krijgen kopers met een passend zoekprofiel bericht. Wie interesse heeft, stuurt je een verzoek om kennis te maken. Je ziet wie hij is, en pas als jij dat wilt begint het gesprek. Een serieuze koper vraagt daarin vanzelf naar je cijfers en je stukken. Tegen die tijd weet je al met wie je praat. De waardering en de fiscale opzet rekent je eigen accountant dan voor je uit.