De belangstelling is er. Deze branche consolideert, omdat schaalgrootte nodig is voor investeringen in verduurzaming en digitalisering, en er wordt actief samengewerkt en overgenomen. Daarnaast zijn er ondernemers die één complex willen exploiteren en beleggers die vooral naar het vastgoed kijken.
Wat die partijen delen is dat ze naar dezelfde twee dingen kijken. Hoe vol zit je op de momenten dat het niet vanzelf gaat, en wat kost het om je gebouw op temperatuur te houden. Op allebei kun je in het jaar voordat je je complex ter overname aanbiedt nog echt iets doen.
Zet de bezetting van je wellness per dagdeel neer
Zaterdag zit bij iedereen vol, dus daarmee onderscheid je je niet. Lever je bezoekersaantallen per dagdeel over twee volle jaren, uitgesplitst naar doordeweeks en weekend. Dan is meteen zichtbaar wat je op een dinsdagochtend voor elkaar krijgt, en dat is het cijfer waarop je wordt beoordeeld.
Heb je daar iets op gevonden, zet dat er dan nadrukkelijk bij. Dagdeeltarieven, ochtendarrangementen, bedrijfsboekingen of samenwerking met hotels in de buurt zijn stuk voor stuk manieren om de stille uren te vullen, en ze zijn voor een koper direct waardevol omdat de vaste lasten toch doorlopen. Draait je omzet juist voor het grootste deel op behandelingen, dan lijkt jouw verkoop meer op het verkopen van een massagesalon.
Je entreeomzet hoort daarnaast uitgesplitst naar losse kaartjes, meerbadenkaarten en abonnementen. Vermeld hoeveel kaarten er nog openstaan en wat de verplichting daarachter is, want dat neemt je koper over. Terugkerende omzet is meer waard dan losse bezoeken, mits je hem kunt aantonen. Wie zonder installaties terugkerende omzet wil aantonen, laat bij het te koop zetten van een schoonheidssalon zien hoeveel klanten een kuur afmaken en hoeveel producten zij daarna blijven kopen.
Splits je omzet uit naar btw-tarief
In een wellnesscomplex lopen drie tarieven door elkaar en dat is precies waar een koper naar vraagt. Op de entree geldt negen procent omdat het onder sportbeoefening valt. Op massages, beautybehandelingen en rituelen als hammam of rassoul geldt 21 procent, en in de horeca weer negen op eten en alcoholvrije dranken en 21 op alcohol.
Je administratie hoort die splitsing netjes te laten zien over drie jaar. Is er in het verleden iets onder het lage tarief gefactureerd dat daar niet onder valt, los dat dan op voordat je aanbiedt. Een onduidelijke btw-behandeling wordt anders een reservering in het bod, en die valt altijd hoger uit dan de werkelijke correctie.
Benoem ook wat er níét is veranderd. De btw-verhoging van 1 januari 2026 gold uitsluitend voor logies, dus je dagrecreatie bleef op negen procent staan. Heb je wel overnachtingen, laat dan zien wat die verhoging met die omzet heeft gedaan en hoe je erop hebt gereageerd.
Leg het badwaterdossier van je wellness compleet klaar
Dit is het dossier waarop een koper het snelst een risico ziet. Heb je bassins, dan gelden de regels uit hoofdstuk 15 van het Besluit activiteiten leefomgeving, met een risico-inventarisatie en een beheersplan waarin temperatuur, spoeling, desinfectie en onderhoud zijn vastgelegd.
Die stukken horen klaar te liggen, met je meetregistraties van het afgelopen jaar erbij. De omgevingsdienst controleert daarop en de provincies hebben er in 2026 een gezamenlijke handleiding voor vastgesteld, dus de norm is duidelijker geworden. Een compleet dossier verandert dit onderwerp van een vraagteken in een routine die je kunt aantonen.
Hetzelfde geldt voor je legionellabeheersplan en je monsternames voor het leidingwater en de douches. Werk je volgens de hygiënerichtlijn die het RIVM in 2025 heeft herzien, zeg dat dan en laat zien hoe je dat hebt vertaald naar je dagelijkse werkwijze.
Laat zien wat je aan de energierekening hebt gedaan
Een wellnesscomplex verwarmt water en lucht zonder onderbreking, en sinds 2022 is dat de post waar iedereen in deze branche naar kijkt. Zet je verbruik en je kosten over drie jaar neer, met je contract en de einddatum ervan erbij.
Heb je geïnvesteerd in warmteterugwinning, een warmtepomp of betere isolatie, laat dan zien wat dat per jaar oplevert. Zulke investeringen worden ondersteund met subsidie in de orde van dertig procent, dus vermeld ook wat je er netto voor hebt betaald. Dat is een bedrag dat je in je vraagprijs terugziet.
Heb je die stappen nog niet gezet, wees daar dan open over en geef mee wat er mogelijk is. Ruimte voor een warmtepomp, een dak dat panelen aankan of een installatie die aan vervanging toe is: dat zijn allemaal punten waarop een koper zijn eigen plan kan maken, mits hij weet waar hij aan begint.
Je team en de vraag welke cao je volgt
Wie werkt er, in welke functie en hoe lang al? Let vooral op de mensen die toezicht houden bij de bassins en de rituelen verzorgen. In deze sector stonden eind 2025 ruim 5.500 vacatures open, dus een complete ploeg is een reëel deel van je waarde.
Welke cao volg je? Voor wellness en sauna wordt doorgaans de cao Recreatie aangehouden, met een procent per juli 2025 en per januari 2026 alleen het wettelijk minimumloon. Ligt je zwaartepunt bij de bassins, dan kan de cao Zwembaden gelden. Die loopt tot en met december 2026 en kende 3,5 procent per januari 2025 en nog eens 3,5 procent per januari 2026.
Dat verschil is groot genoeg om uit te zoeken voordat een koper ernaar vraagt. Zorg dat je kunt uitleggen welke regeling je toepast en waarom, en dat je loonkosten de bijbehorende stappen al bevatten. Vermeld daarbij ook je rooster, want een complex dat zeven dagen per week open is met avondopenstelling vraagt een andere bezetting dan een zaak die om zes uur sluit. Een koper die dat rooster krijgt, kan meteen rekenen.
Wat je wellness waard is
De prijs valt uiteen in twee delen die je apart moet presenteren. Er is de exploitatie, gebaseerd op je bezetting, je abonnementen, je behandelingen en je horeca. En er is het vastgoed met de installaties erin, dat bij een complex van enige omvang zwaar meetelt en dat je nergens anders neerzet.
Je installaties horen apart in beeld: de sauna's, de bassins met hun techniek, de verwarming en de behandelruimtes, elk met bouwjaar, onderhoud en een reële restwaarde. Dat is werk, maar het voorkomt dat een koper voor het geheel een reservering maakt.
In de branchecijfers over 2021 lag het exploitatieresultaat rond de zeventien procent van de omzet, met bijna 26 procent personeelskosten en bijna dertien procent huisvesting. Zit je daar gunstiger in, dan onderbouw je daarmee je prijs. Voor de waardering en de fiscale opzet schakel je je eigen accountant in; die kent jouw exploitatie en je vastgoed. Die verhoudingen zeggen weinig buiten deze branche: bij het verkopen van een kapsalon weegt personeel veel zwaarder en telt de energiepost nauwelijks mee.
Je openstaande tegoeden zijn een schuld aan je gasten
Verkochte strippenkaarten, cadeaubonnen en vooruitbetaalde arrangementen zijn omzet die je al hebt ontvangen en werk dat je nog moet leveren. Bij een wellness loopt dat bedrag hoger op dan de meeste eigenaren denken, zeker na een decembermaand. Een koper telt die verplichting mee, dus tel hem zelf eerst.
Alles wat er openstaat hoort op een rij, met de uitgiftedatum, het bedrag en de geldigheidsduur erbij. Zet erbij welk deel in de praktijk nooit wordt ingewisseld, want dat percentage ken jij uit ervaring en je koper niet. Zonder dat cijfer rekent hij met het volledige bedrag, en dat is vrijwel altijd te ongunstig.
Daarna komt de afspraak over hoe die tegoeden bij de overdracht worden verrekend. Gangbaar is dat het openstaande saldo van de koopsom af gaat, of dat er een bedrag in depot blijft tot een afgesproken datum. Welke vorm je ook kiest, zet hem op papier; dit is een van de posten waar achteraf het vaakst discussie over ontstaat.
In dezelfde ronde komen je abonnementen aan bod. Lopen die stilzwijgend door, dan gelden daarvoor wettelijke regels over de verlengingsduur en de opzegtermijn. Kloppen je voorwaarden daarmee, dan is dat een zin in je dossier; kloppen ze niet, dan is het een middag werk voor je in gesprek gaat.
Je wellness verkopen zonder onrust bij gasten en team
Een wellnesscomplex leeft van vaste bezoekers die zich thuis voelen, en dat gevoel is kwetsbaar. Horen je medewerkers dat je met verkoop bezig bent, dan gaan ze rondkijken in een arbeidsmarkt met duizenden vacatures. Vaste gasten die het horen, vragen zich af of hun abonnement straks nog iets waard is.
Daarom blijft de naam van je complex weg uit wat je op Silverfield publiceert. Je beschrijft zelf je ligging, je voorzieningen, je omvang en je bezetting. Elke aanmelding wordt door ons bekeken en gaat daarna langs de zoekprofielen van kopers.
Reageert er iemand, dan zie je om wie het gaat en beslis jij of je verder praat. Je moment doet ertoe. Een wellness aanbieden na een goed najaar, met een verduurzaamde installatie en een badwaterdossier dat klopt, geeft een heel ander gesprek dan aanbieden in juni met een ketel die het begeeft.