De branche van sauna's, baden en solaria telde begin 2026 ruim 8.700 ingeschreven bedrijven, tegen zo'n 2.300 achttien jaar eerder. Dat is een sector die flink is gegroeid, al zit daar veel kleins in: van eenmanszaken met een enkele cabine tot complexen met bassins, sauna's en een restaurant.
De omzetklassen lopen navenant uiteen. Kleine bedrijven zitten doorgaans tussen de anderhalf en drie ton per jaar, middelgrote complexen tussen de één en drie miljoen, en de grote thermen tussen de vijf en tien miljoen. Een dagentree ligt in de markt ruwweg tussen de dertig en zestig euro.
Voordat je naar de omzet kijkt, moet je dus weten in welke categorie de wellness zit die je wilt overnemen. Gaat het vooral om behandelingen en veel minder om faciliteiten, dan kijk je eigenlijk naar een massagesalon, waar de omzet aan behandeluren hangt in plaats van aan vierkante meters. En daarna komt de vraag die bij een wellness alles bepaalt: wanneer zijn de gasten er eigenlijk?
Bij een wellness koop je bezetting per dagdeel
Een complex heeft vaste lasten die doorlopen of er nu tien of tweehonderd mensen binnen zijn. De sauna moet op temperatuur, het water moet gefilterd en er moet toezicht zijn. Elke gast die op een rustig dagdeel binnenkomt, is daardoor bijna volledig marge.
De bezoekersaantallen per dagdeel over minstens twee jaar, doordeweeks en weekend apart, zijn hier je vertrekpunt. Zaterdag zit bij vrijwel iedereen vol; de vraag is wat er op dinsdagochtend gebeurt. Een wellness die daar iets op heeft gevonden, met dagdeeltarieven of abonnementen, heeft een structureel ander resultaat.
De verdeling tussen losse entrees, meerbadenkaarten en abonnementen hoort er ook bij. Terugkerende omzet uit kaarten en abonnementen is voorspelbaarder en bindt gasten, maar het is ook een verplichting die je overneemt. Kijk hoeveel kaarten er nog openstaan en wat die waard zijn. Zoek je terugkerende omzet zonder een gebouw vol techniek, dan komt een schoonheidssalon in beeld: daar komt de herhaling uit behandelkuren en uit productverkoop.
De btw van een wellness loopt over drie tarieven
Dit is het punt waar buitenstaanders overheen lezen en waar de administratie op vastloopt. Het entreegeld voor een sauna of zwembad valt onder het verlaagde tarief van negen procent, omdat het onder sportbeoefening wordt geschaard. Maar dat geldt niet voor alles wat je binnen die deuren verkoopt.
Massages, beautybehandelingen en rituelen zoals een hammam of rassoul vallen onder het algemene tarief van 21 procent; de rechter heeft dat voor die rituelen expliciet zo bevestigd. Op eten en alcoholvrije dranken in het restaurant geldt weer negen procent en op alcohol 21. Eén gast die een dag blijft, levert dus omzet in drie tarieven op.
Goed nieuws is dat de btw-verhoging van 1 januari 2026 hier langs is gegaan. Die gold uitsluitend voor logies, dus voor overnachtingen. Dagrecreatie, en daarmee de entree tot een wellness, bleef gewoon op negen procent staan. Zit er wel een hotelfunctie bij het complex, dan raakt die verhoging je alsnog en hoor je die omzet apart te bekijken.
Vraag de omzet uitgesplitst per btw-tarief
Vraag om de omzet van de laatste drie jaar, verdeeld over entree, behandelingen, horeca en eventuele overnachtingen, elk met het toegepaste btw-tarief erbij. Loopt er iets onder negen procent dat er niet thuishoort, dan is dat een naheffing die bij jou terechtkomt en niet bij de verkoper. Het is bovendien de snelste manier om te zien waar deze wellness haar geld werkelijk verdient.
Het badwater is een vergunningsdossier op zich
Heeft de wellness bassins, dan gelden de regels uit hoofdstuk 15 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Er moet een risico-inventarisatie liggen vóórdat een bassin voor publiek opengaat, en daarop hoort een beheersplan te volgen met afspraken over temperatuur, spoeling, desinfectie en onderhoud.
Daar hoort een meet- en registratieplicht bij die dagelijks werk oplevert. De omgevingsdienst controleert of dat gebeurt, en de provincies hebben daarvoor in 2026 een gezamenlijke handleiding vastgesteld. Vraag dus het beheersplan op, de risico-inventarisatie en de meetregistraties van het afgelopen jaar.
In dezelfde ronde komt het leidingwater aan bod. Douches en bassins brengen een legionellarisico mee, en daar hoort een beheersplan met monsternames bij. Het RIVM heeft in 2025 zijn hygiënerichtlijn voor sauna's en wellnesscentra herzien; vraag of deze wellness daarmee werkt en hoe dat is vastgelegd.
De energierekening is de tweede vraag die je stelt
Een wellness verwarmt water en lucht, de hele dag door en het hele jaar rond. Sinds de energieprijzen in 2022 omhoogschoten is dat voor deze branche de post die het verschil maakt tussen winst en verlies, en dat is nog steeds zo.
Het energieverbruik over drie jaar, met het contract en de einddatum erbij, hoort op tafel. Vraag ook wat er al is verduurzaamd. Warmteterugwinning en warmtepompen leveren in dit soort complexen forse besparingen op, en er is subsidie voor beschikbaar die in de orde van dertig procent van de investering ligt.
Daarnaast staat de rest van de kostenstructuur. In de branchecijfers over 2021 kostte het personeel gemiddeld bijna 26 procent van de omzet en de huisvesting bijna dertien procent, met een exploitatieresultaat rond de zeventien procent. Vraag hoe dat er bij dit complex nu uitziet, want de energiepost is sindsdien wezenlijk veranderd. Bij een kapsalon liggen die verhoudingen anders; personeel is daar veruit de grootste post en de energierekening speelt nauwelijks een rol.
Toezicht en veiligheid in een wellness zijn bemand werk
Een complex vol hete ruimtes en open water vraagt om mensen die er zijn. Voor het gebouw geldt een gebruiksmelding brandveiligheid, die minstens vier weken voor ingebruikname bij de gemeente moet liggen en waarop de brandweer meekijkt. Vraag of die melding er is en of hij nog klopt met wat er in de tussentijd is verbouwd.
Sauna-installaties stellen daarnaast eigen eisen aan de elektrische installatie, juist omdat de temperatuur en de vochtigheid er hoog liggen. Vraag naar de keuringen van de kachels en van de installatie, en naar de datum van de laatste inspectie. Dat is geen papierwerk voor de vorm; het is de reden dat een verzekeraar uitkeert.
Dan de bezetting van het toezicht. Bij bassins hoort er iemand te kijken, en bedrijfshulpverlening met EHBO en reanimatie is in een wellness geen luxe maar de norm. Die certificaten zijn doorgaans een jaar geldig, dus vraag per medewerker wanneer ze aflopen.
Welke cao geldt, is hier een echte vraag
Dat klinkt als een detail en is het niet. Voor een wellness of sauna wordt doorgaans de cao Recreatie gevolgd, waarin per 1 juli 2025 een procent loonsverhoging zat en waarin per 1 januari 2026 alleen het wettelijk minimumloon werd doorgevoerd. De onderhandelingen over een opvolger zijn gepauzeerd.
Ligt het zwaartepunt bij bassins, dan kan de cao Zwembaden in beeld komen. Die loopt tot en met december 2026 en kende 3,5 procent per januari 2025 en nog eens 3,5 procent per januari 2026, telkens met prijscompensatie. Dat scheelt in je loonsom aanzienlijk meer dan een procent.
Welke regeling volgt dit complex, en klopt dat met wat het feitelijk doet? Vraag daarbij ook naar de bezetting: in deze sector stonden eind 2025 ruim 5.500 vacatures open, en toezicht op een bassin is geen functie die je onbemand laat.
De installaties van een wellness en hun leeftijd
Achter de saunaruimtes van een wellness zit een technische ruimte die het bedrijf draaiende houdt: kachels, warmtewisselaars, filters, pompen, doseerinstallaties en luchtbehandeling. Die apparatuur draait vrijwel continu en heeft een beperkte levensduur, en de leeftijd ervan bepaalt een flink deel van wat je na de overname moet investeren.
Per installatie wil je het bouwjaar weten, de laatste grote beurt en het onderhoudscontract dat eraan hangt. Vraag ook wie het onderhoud doet: een gespecialiseerde partij die de installatie kent, of iemand die er af en toe naar kijkt. Bij badwaterbehandeling is dat verschil groter dan bij de meeste techniek.
Daarnaast is er de bouwkundige kant. Saunacabines, stoomcabines en de afwerking eromheen hebben te lijden onder warmte en vocht, en een cabine die aan vervanging toe is, sluit je een aantal weken. Vraag wanneer er voor het laatst is gerenoveerd en wat er aan achterstand staat.
Die twee lijsten samen vormen je som voordat je een bod uitbrengt. Een wellness met verouderde techniek kan een goede koop zijn, mits de prijs die achterstand weerspiegelt. Wat je wilt voorkomen is dat je de vraagprijs betaalt voor een bedrijf dat in het tweede jaar dicht moet voor een verbouwing.
Zo vind je een wellness of spa die te koop komt
Voor de waardering geldt dat je twee dingen apart moet beoordelen. Er is de exploitatie van de wellness, met haar bezetting, haar abonnementen en haar horeca. En er is het vastgoed met de installaties erin, dat bij een complex van enige omvang een fors deel van de koopsom uitmaakt en dat je niet zomaar ergens anders neerzet.
De markt consolideert bovendien. Er wordt in deze branche samengewerkt en overgenomen omdat schaal nodig is voor investeringen in verduurzaming en digitalisering. Dat betekent dat je als individuele koper concurreert met partijen die sneller beslissen dan jij.
In een zoekprofiel geef je de regio op, je budget en het aantal vierkante meters dat je aankunt. Nieuwe aanmeldingen gaan langs dat profiel en bij een complex dat aansluit beslis jij of je contact opneemt. Laat het badwaterdossier en de installaties voordat je tekent beoordelen door iemand die deze branche kent.