De branche van sauna's, baden en solaria telde begin 2026 ruim 8.700 ingeschreven bedrijven. Achttien jaar eerder waren het er zo'n 2.300. Onder die 8.700 zit veel kleins. Het loopt van een eenmanszaak met één cabine tot een complex met bassins en sauna's en een eigen restaurant. Kleine bedrijven draaien doorgaans anderhalf tot drie ton per jaar. Middelgrote complexen zitten tussen één en drie miljoen, de grote thermen tussen vijf en tien miljoen. Een dagentree ligt ruwweg tussen de dertig en zestig euro. In welke groep een complex valt, zegt dus al veel over het bedrijf dat je overneemt.
De winst van een wellness zit in de bezetting per dagdeel. Het risico zit in het water en in de energierekening. Draait een zaak vooral om behandelingen en minder om baden en sauna's, dan kijk je eigenlijk naar een massagesalon. Daar hangt de omzet aan behandeluren en niet aan vierkante meters. Wie een wellness overnemen wil, koopt juist die meters, met de kachels en filters die erbij horen.
Waar een wellness op dinsdagochtend aan verdient
Een complex heeft vaste lasten die doorlopen, of er nu tien of tweehonderd gasten binnen zijn. De sauna moet op temperatuur blijven en het water moet gefilterd worden. Er moet ook altijd toezicht zijn. Elke gast op een rustig dagdeel is daardoor bijna volledig marge. Een volle zaterdag zegt dus weinig over het resultaat. Wat er op dinsdagochtend gebeurt, zegt veel meer. De bezoekersaantallen per dagdeel over minstens twee jaar laten dat zien, met doordeweeks en weekend apart. Een wellness die met dagdeeltarieven of abonnementen iets vond voor die stille uren, heeft een structureel ander resultaat.
Ook de verhouding tussen losse entrees, meerbadenkaarten en abonnementen telt mee. Kaarten en abonnementen geven voorspelbare inkomsten en binden gasten aan het complex. Ze zijn ook een verplichting die je overneemt. Een gast met een halfvolle tienbadenkaart komt na de overdracht gewoon binnen. Zijn geld zit dan al in de kas van de verkoper. Hoeveel kaarten er nog openstaan en wat ze waard zijn, vertelt je hoeveel bezoek je overneemt dat al betaald is. Zoek je terugkerende inkomsten zonder een gebouw vol techniek, dan komt een schoonheidssalon in beeld. Daar komt de herhaling uit behandelkuren en productverkoop.
Drie btw-tarieven onder één dak
Het entreegeld voor een sauna of zwembad valt onder het verlaagde tarief van negen procent. Het geldt namelijk als sportbeoefening. Voor alles wat je binnen verkoopt, geldt dat niet. Massages en beautybehandelingen vallen onder 21 procent, net als rituelen zoals een hammam of rassoul. Voor die rituelen bevestigde de rechter dat uitdrukkelijk. In het restaurant geldt negen procent op eten en alcoholvrije dranken en 21 procent op alcohol. Eén gast die een dag blijft, levert zo omzet in drie tarieven op.
De btw-verhoging van 1 januari 2026 ging grotendeels langs deze branche. Ze gold alleen voor logies, en dagrecreatie bleef op negen procent. Heeft het complex een hotelfunctie, dan raakt de verhoging je daar wel. Die kamers tellen in je berekening daarom los van de baden en de behandelingen. Wie een spa met overnachtingen koopt, rekent met een ander tarief op de kamers dan de vorige eigenaar tot eind 2025 deed.
Omzet per stroom
In het boekenonderzoek zie je de omzet van de laatste drie jaar per stroom. Bij elke stroom hoort een eigen tarief, van de entree tot de horeca. Loopt er iets onder negen procent dat er niet thuishoort, dan is dat een naheffing die na de overname bij jou terechtkomt. Zo'n overzicht laat ook het snelst zien waar deze wellness haar geld echt verdient.
Het badwater van een wellness
Heeft de wellness bassins, dan gelden de regels uit hoofdstuk 15 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Voordat een bassin voor publiek opengaat, ligt er een risico-inventarisatie. Daarop volgt een beheersplan. Dat legt vast hoe het zit met temperatuur en spoeling, en met desinfectie en onderhoud. Bij het plan hoort een meet- en registratieplicht die elke dag werk oplevert. De omgevingsdienst houdt daar toezicht op. De provincies stelden daarvoor in 2026 een gezamenlijke handleiding vast.
Een complex met een volledig dossier en de meetregistraties van het afgelopen jaar neem je over zonder achterstand. Douches en bassins brengen ook een legionellarisico mee. Daar horen een eigen beheersplan en monsternames bij. Het RIVM herzag in 2025 zijn hygiënerichtlijn voor sauna's en wellnesscentra. Of een wellness met die richtlijn werkt en hoe dat is vastgelegd, hoort bij hetzelfde dossier. Ligt dat dossier op orde, dan begin je aan je eerste zomer zonder achterstand bij de omgevingsdienst.
Energie, personeel en huisvesting
Een wellness verwarmt water en lucht, de hele dag en het hele jaar. Sinds de energieprijzen in 2022 omhoogschoten, maakt die post in deze branche het verschil tussen winst en verlies. In het gesprek met de verkoper komen daarom het verbruik over drie jaar en het energiecontract met zijn einddatum op tafel. Een complex waar warmteterugwinning of warmtepompen al draaien, bespaart op die post fors. Voor die investering bestaat subsidie van rond de dertig procent.
In de branchecijfers over 2021 kostte personeel gemiddeld bijna 26 procent van de omzet. Huisvesting kostte bijna dertien procent, en het exploitatieresultaat lag rond de zeventien procent. Die verhoudingen zijn een ijkpunt en geen actueel beeld, want de energiepost veranderde sindsdien wezenlijk. De boeken van het complex zelf laten zien waar het nu staat. Bij een kapsalon liggen de verhoudingen heel anders. Daar is personeel veruit de grootste post en telt de energierekening nauwelijks mee.
Kachels, filters en pompen
Achter de saunaruimtes van een wellness zit een technische ruimte vol kachels, warmtewisselaars en filters. Pompen, doseerinstallaties en luchtbehandeling staan ernaast. Die apparatuur draait bijna continu en heeft een beperkte levensduur. Uit het bouwjaar en de laatste grote beurt per installatie lees je af welke investeringen de komende jaren nog komen. Dat maakt ze een sterk argument als je over de prijs praat.
Een onderhoudscontract met een gespecialiseerde partij is extra waard, omdat zo'n partij de installatie van binnen en van buiten kent. Bij badwaterbehandeling weegt die kennis zwaarder dan bij de meeste techniek. Saunacabines en stoomcabines lijden onder warmte en vocht, net als de afwerking eromheen. Het vervangen van een cabine kost een aantal weken sluiting. Na een recente renovatie blijven je cabines in je eerste jaar dus gewoon open. Een wellness met verouderde techniek kan een goede koop zijn, zolang de prijs die achterstand weerspiegelt.
Brandveiligheid en toezicht in een wellness
Een complex vol hete ruimtes en open water vraagt om mensen die er zijn. Voor het gebouw geldt een gebruiksmelding brandveiligheid, minstens vier weken voor ingebruikname bij de gemeente. De brandweer kijkt daarbij mee. Na een verbouwing moet die melding nog kloppen met het gebouw zoals het er nu staat. Sauna-installaties stellen eigen eisen aan de elektrische installatie, juist door de hoge temperatuur en de vochtigheid. De keuringen van kachels en installatie staan in het dossier, met de datum van de laatste inspectie. Daarmee sta je ook bij je verzekeraar sterk. Bij de bassins hoort iemand te kijken. Bedrijfshulpverlening met EHBO en reanimatie is in een wellness de norm. Die certificaten zijn doorgaans een jaar geldig. Per medewerker zie je wanneer ze aflopen en of er na de overname meteen een cursus nodig is.
Welke cao geldt in een wellness
Voor een wellness of sauna geldt doorgaans de cao Recreatie. Die gaf per 1 juli 2025 een procent loonsverhoging. Per 1 januari 2026 volgde alleen de verhoging van het wettelijk minimumloon. De onderhandelingen over een nieuwe cao lagen toen stil. Ligt het zwaartepunt bij de bassins, dan kan de cao Zwembaden in beeld komen. Die loopt tot en met december 2026. Ze gaf 3,5 procent per januari 2025 en opnieuw 3,5 procent per januari 2026, telkens met prijscompensatie. Dat scheelt in je loonsom veel meer dan een procent. In deze sector stonden eind 2025 ruim 5.500 vacatures open. Een vaste ploeg die met het complex meekomt, is daardoor veel waard, want toezicht op een bassin laat je niet onbemand.
Exploitatie en vastgoed los van elkaar
Bij een wellness te koop beoordeel je twee dingen apart. Het eerste is de exploitatie, met de bezetting, de abonnementen en de horeca. Het tweede is het vastgoed met de installaties erin. Bij een complex van enige omvang is dat vastgoed een fors deel van de koopsom. De markt consolideert bovendien. Er wordt samengewerkt en overgenomen, omdat schaal nodig is voor investeringen in verduurzaming en digitalisering. Ook groepen met meerdere complexen kijken daarom rond. Wil je als individuele koper een wellness kopen, dan loont het om als eerste te horen dat er een complex vrijkomt.
Een wellness vinden en de eigenaar spreken
Met een zoekprofiel mis je geen wellness ter overname in je eigen omgeving. Je legt daarin de regio vast waar je zoekt. Komt daar een complex binnen, dan krijg je bericht zodra de aanmelding is nagelezen en live staat. Het aanbod bekijk je na inloggen met een code per e-mail. Spreekt een complex je aan, dan vraag je de eigenaar om contact. Je verzoek vertelt hem wie er belangstelling heeft, en met die kennis besluit hij over een eerste gesprek. Daarna praat je rechtstreeks met hem over de gasten, het water en de techniek.
Bij het kopen van een bedrijf met bassins geeft een technische keuring van pompen en filters je zekerheid over wat je overneemt. Een eigen adviseur die de wellnessbranche kent, leest het badwaterdossier en de installaties voordat je tekent. Hij ziet in de meetregistraties en de onderhoudscontracten wat je bij een rondgang langs de baden niet ziet.