Een jachthaven verkopen begint bij de vraag wat er precies van eigenaar wisselt. Misschien verhuur je alleen ligplaatsen. Misschien hoort er een werf bij met onderhoud, winterstalling en de verkoop van boten. Elk van die onderdelen heeft een eigen marge. Soms is er voor elk ook een andere koper te vinden, en wie alles als één geheel aanbiedt, laat daardoor soms geld liggen. Wat een koper voor de haven betaalt, hangt voor een groot deel af van wat hij kan nagaan. Elk antwoord dat jij al klaar hebt, is voor hem een onzekerheid minder. Zo'n antwoord kost jou bijna altijd minder dan het bedrag dat hij er anders voor zou achterhouden. De vraag die het zwaarst weegt, gaat niet over papier. Draait de haven ook als jij niet meer op de steiger staat?
Het water onder je jachthaven
Een serieuze koper vraagt als eerste van wie het water is. In een oude haven staat juist dat vaak het minst netjes op papier. Het wateroppervlak kan van Rijkswaterstaat of het waterschap zijn. Het kan ook van de gemeente of de provincie zijn, of gewoon van jezelf. De overeenkomst daarover bepaalt voor een koper hoe lang zijn haven eigenlijk bestaat. Hij kijkt naar de einddatum en naar de manier waarop de vergoeding wordt geïndexeerd. Het zwaarst weegt of de overeenkomst mee mag naar een nieuwe eigenaar. Moet de verhuurder daarmee instemmen, dan is dat een van de weinige dingen die een verkoop maanden kunnen ophouden. Ligt die instemming er al voordat er een koper aan tafel zit, dan heb je die maanden gewonnen.
Bij dezelfde vraag hoort het omgevingsplan. De recreatiebestemming moet nog passen bij wat er op je terrein gebeurt. Voor een koper is een kloppende bestemming de zekerheid dat hij de haven kan voortzetten zoals ze nu draait. Ook permanente bewoning van boten hoort in dat gesprek, en openheid werkt daar in je voordeel. Een koper die het zelf ontdekt, rekent met handhaving. Hoort hij het van jou, dan rekent hij met de werkelijkheid en praat je over dezelfde haven.
Waarom de bezetting je prijs draagt
De meters van je jachthaven liggen vast. Alles wat een koper aan liggeld kan verdienen, rust daardoor op de bezetting. Hij betaalt voor boxen die het hele seizoen verhuurd zijn, tegen een tarief dat bij hun maatklasse past. Eén goed jaar zegt hem weinig. Een haven die drie jaar achter elkaar goed gevuld is, laat een lijn zien waar hij op kan bouwen. Bij het verkopen van een camping werkt het net zo, alleen kijkt een koper daar naar plaatstypen en naar de maanden van het seizoen.
Hoe lang de vaste ligplaatshouders van je jachthaven blijven, zegt minstens zoveel als de bezetting zelf. Op veel plekken zijn de wachtlijsten korter geworden. Een haven die haar mensen jaar na jaar vasthoudt, valt daardoor op. Staat er bij jou nog een wachtlijst, dan is dat misschien het sterkste wat je een koper kunt laten zien. Elke haven heeft ook maten waar minder vraag naar is. Soms zijn dat de kleinste boxen en soms juist de grootste. Een leegstand waarvan jij de reden kent, wordt een punt om samen over te praten. Een leeg stuk steiger zonder uitleg wordt voor een koper een korting.
Wat er in het bekken ligt
Op het bekken verdwijnt bij een verkoop de meeste waarde. Het is ook de post waar je het makkelijkst op kunt vooruitlopen. Verontreinigd slib kost rond de 38 euro per kubieke meter om te verwerken. Schoon slib dat je op de kant kwijt kunt, kost een fractie daarvan. Welk van de twee er in jouw bekken ligt, is dus precies wat een koper wil weten. Met een peiling en een slibmonster op tafel kent hij de diepte en de kwaliteit van het slib. Dan rekent hij met jouw haven en niet met het duurste bekken dat hij kan bedenken, en dat verschil komt bij jou terecht.
Heb je eerder gebaggerd, dan werkt dat in je voordeel. Een koper ziet dan een haven waar baggeren een terugkerend onderhoud is en geen onbekend risico. Hij weet hoeveel kuub er uitkwam, wat de analyse zei en waar het slib naartoe ging. Een regeling met het waterschap over een bijdrage hoort in hetzelfde gesprek.
De milieuregels vanaf tien ligplaatsen
Vanaf tien ligplaatsen gelden voor een jachthaven een paar vaste milieuregels. Een koper loopt ze na, want vanaf de overdracht zijn ze van hem. Er hoort een actueel afvalbeheersplan te zijn. Afval van boten neem je in zonder er apart voor af te rekenen. Het afgiftepunt voor vuilwater moet werken en ook echt gebruikt worden. Op de afspuitplaats zorgt een gesloten afvoer ervoor dat resten antifouling niet in het water komen. Verkoop je brandstof, dan kijkt hij ook naar de tank, de bodembescherming en de keuringen. Staat dat allemaal, dan is het voor een koper een afgehandeld punt en geen reden om zijn bod te verlagen.
De douches vragen een eigen blik. Een haven waar mensen overnachten, valt voor legionella in de zwaarste categorie. Daar horen minstens twee bemonsteringen per jaar bij. Loopt dat in je jachthaven al jaren volgens plan, dan is ook dit voor een koper geen open vraag meer. Samen nemen deze kleine onderwerpen bij hem de grootste twijfel weg over wat hij na de overname nog moet rechtzetten.
Wat je jachthaven naast het liggeld verdient
Het verschil met andere havens zit in wat er naast de ligplaatsen op je terrein gebeurt, zoals winterstalling, een botenlift, een werkplaats of een terras. Omdat de meters vastliggen, is dat voor een koper het deel dat nog kan groeien. Hij kijkt er daarom los naar. Vaste ligplaatsen en passanten vertellen hem iets anders dan stalling en techniek, en brandstof en horeca hebben elk een eigen marge. Ook wat er nu nog niet gebeurt, heeft waarde. Een lege loods of een terras dat niemand uitbaat, is voor een koper ruimte om zelf iets op te zetten. Bij het te koop zetten van een vakantiepark zit die ruimte eerder in accommodaties die aan vervanging toe zijn. Heb je al in walstroom voor elektrisch varen geïnvesteerd, dan is dat een uitgave die hij niet meer hoeft te doen.
Op de verhuur van ligplaatsen en op winterstalling zit 21 procent btw, zo besliste de Hoge Raad in 2018. Een lager tarief op je facturen wordt bij een overname een naheffing. Een haven die al tegen het juiste tarief factureert, geeft een koper cijfers die hij kan overnemen zoals ze staan. Daarmee blijft de btw een zaak voor je boekhouder en komt ze in de onderhandeling niet ter sprake. Voor een koper telt vooral dat de marge die hij in je cijfers ziet, na de overdracht niet ineens kleiner blijkt.
Steigers, palen en beschoeiing
Een groot deel van de waarde van een jachthaven zit in constructies die maar half boven water uitkomen. Steigers, palen, beschoeiing en de aansluitingen voor water en stroom hebben elk een levensduur. Kan een koper die niet inschatten, dan rekent hij de vervanging ruim. Houten steigers uit de jaren tachtig vragen iets anders dan beton van tien jaar oud. Dat verschil werkt voor je zodra hij het kan zien. Wat je de afgelopen jaren vervangen hebt, bewijst dat er onderhoud is gepleegd, en het geeft hem een maat voor de rest. Een eigenaar die weet wat er de komende vijf jaar aan de beurt is, verkoopt een jachthaven met een plan. Het antwoord dat alles nog goed is, roept bij een koper vooral de vraag op wanneer er voor het laatst gekeken is.
Ook een kleine haven die je alleen runt, vindt een koper
In veel havens is de eigenaar tegelijk havenmeester, monteur, planner en aanspreekpunt. Dat maakt zo'n jachthaven niet minder verkoopbaar. Een koper neemt het water over, de steigers en de ligplaatshouders die er al jaren liggen. Juist voor die vaste huurders betaalt hij. Wat jij nu zelf regelt, neemt hij over of besteedt hij uit. In de cijfers staat daar een marktconform loon voor jouw uren tegenover. Wat er dan overblijft, is wat de jachthaven hem werkelijk oplevert, en op dat getal bouwt hij zijn bod. Een haven waarvan de kennis niet alleen in het hoofd van de eigenaar zit, neemt hij bovendien makkelijker over. Dat gemak zie je terug in je prijs.
Je jachthaven aanbieden in het goede seizoen
Het seizoen telt mee. Wie in het voorjaar alle boxen verhuurd heeft, voert met een koper een ander gesprek dan in november. Je plaatst je jachthaven gratis bij ons met een beschrijving van de ligplaatsen, de voorzieningen en je regio. Wij lezen die na voordat ze online komt. Daarna krijgen kopers met een passend zoekprofiel bericht over je haven. Meldt zich iemand, dan lees je eerst wie het is en wat hem in je haven aanspreekt. Pas daarna besluit je of je met hem praat. Cijfers over bezetting en onderhoud komen vanzelf aan bod als dat gesprek eenmaal loopt. Voor de waardering en de onderhandeling schakel je je eigen adviseur in. Hoe de verkoop van je bedrijf in grote lijnen verloopt, lees je op een aparte pagina.