Om te beginnen: wat wordt er precies aangeboden? Een jachthaven verhuurt ligplaatsen, een jachtwerf bouwt en repareert schepen, en een watersportbedrijf verhuurt of verkoopt boten. Ze staan vaak op hetzelfde terrein en soms in dezelfde advertentie, maar het zijn drie ondernemingen met een eigen omzetmodel en een eigen vergunningplaatje. Nederland telt ruim duizend jachthavens met naar schatting meer dan 130.000 ligplaatsen, en de watersport eromheen is een serieuze bedrijfstak: de maritieme monitor kwam voor 2023 uit op 5,7 miljard euro omzet en ruim elfduizend directe banen. In 2024 deed meer dan een kwart van de volwassen Nederlanders aan watersport, ongeveer 4,6 miljoen mensen, tegen 23,6 procent in 2021.
Dat klinkt als een groeimarkt, en op onderdelen is het dat ook. Wie een jachthaven wil overnemen, krijgt iets wat in bijna geen enkele andere branche voorkomt: een onderneming waarvan de maximale omzet fysiek vastligt. Je hebt zoveel meter kade en zoveel boxen, en meer boten passen er niet in. Groeien kan alleen door je tarief te verhogen, je bezetting te verbeteren of iets anders te verkopen dan water. Dat plafond ken je ook van de overname van een camping: het aantal standplaatsen ligt vast en uitbreiden vraagt medewerking van de gemeente.
Daaronder ligt de tweede eigenaardigheid. Bij de meeste bedrijven zie je wat je koopt. Bij een jachthaven zit het duurste deel onder water, en dat is precies het deel waar in de verkoopgesprekken het minst over wordt gezegd.
Wat een jachthaven verdient, ligt vast in meters
Niet de omzet is je vertrekpunt maar de inventaris: hoeveel ligplaatsen zijn er, in welke maten, en hoeveel meter kade hoort daarbij? Zet daar het tarief per vierkante of strekkende meter naast en je hebt het theoretische plafond van het liggeld. Alles wat de haven daarnaast verdient, komt uit andere activiteiten.
Die tarieven lopen in Nederland enorm uiteen, en dat is bruikbare informatie bij het beoordelen van een vraagprijs. Onderzoek naar ligplaatstarieven liet een verschil van ruim vijfenzeventig procent zien tussen de goedkoopste en de duurste regio: rond de 25 euro per vierkante meter per jaar in de Friese meren tegenover bijna 45 euro in de Hollandse plassen. Een jachthaven in Friesland met dezelfde afmetingen als een haven bij Amsterdam is dus een fundamenteel ander bedrijf.
Daarna komt de bezetting over meerdere jaren, en niet een momentopname in juli. In de Hollandse plassen werd rond de 93,8 procent gemeten en op het IJsselmeer bijna 90 procent, in beide gevallen na een daling. Veelzeggender nog is wat er met de wachtlijsten gebeurde: die liepen in dezelfde periode fors terug. Een haven die zijn wachtlijst is kwijtgeraakt, heeft zijn prijszettingsmacht verloren, en dat merk je pas bij de eerstvolgende tariefronde.
Het rendement komt van alles behalve het liggeld
Omdat het aantal meters vastligt, zit de winstgroei van een jachthaven in de nevenactiviteiten. Winterstalling is daarvan de belangrijkste: buiten stallen kost de booteigenaar al gauw ergens tussen de 31 en 34 euro per vierkante meter, binnen loopt dat op tot rond de 67 tot 69 euro. Op dezelfde vierkante meters verdien je in het winterseizoen dus een veelvoud van het zomertarief in het water. Bij een vakantiepark zit die extra omzet in de horeca, de fietsverhuur en het zwembad, al brengt elk van die voorzieningen ook onderhoudsverplichtingen mee.
Daar komt het werk omheen bij: uit het water halen en terugplaatsen met de botenlift, de mastenkraan, de hellingbaan, een eigen werkplaats voor onderhoud, de verkoop van brandstof, en in veel gevallen horeca of een winkel. Bij havens die daar serieus in hebben geïnvesteerd, is de horecaomzet in enkele jaren tijd verveelvoudigd.
De omzet wil je uitgesplitst zien: vaste ligplaatsen, passanten, winterstalling, techniek, brandstof en horeca. Een jachthaven die het uitsluitend van liggeld moet hebben, is kwetsbaar voor precies de trend die deze branche bezighoudt. En zit er horeca bij, kijk dan of die zelf wordt geëxploiteerd of verpacht, want dat verandert zowel de omzet als de risico's die je overneemt.
Op ligplaatsen geldt 21 procent btw
Dit is een kostbaar misverstand dat nog geregeld opduikt. De verhuur van een ligplaats is fiscaal geen gelegenheid geven tot sportbeoefening maar iets wat het meest lijkt op het verhuren van een parkeerplaats, en daarmee geldt het algemene tarief. De Hoge Raad heeft dat in 2018 definitief uitgemaakt. Voor winterstalling geldt hetzelfde. Kom je in de cijfers van een jachthaven een lager tarief tegen, dan koop je een naheffing.
Van wie is het water onder de jachthaven?
Dit is de vraag die je als eerste stelt en die verrassend vaak geen eenvoudig antwoord heeft. Het water kan eigendom zijn van Rijkswaterstaat, van het waterschap, van de provincie, van de gemeente, of van de haven zelf. Ligt het niet in eigendom, dan gebruikt de jachthaven het op basis van huur, erfpacht of een watervergunning, en soms op basis van een combinatie daarvan.
Voor jou als koper telt maar één ding: blijft die afspraak overeind na de overdracht, en tot wanneer loopt hij? Een privaatrechtelijke huurovereenkomst met een waterschap gaat niet vanzelf mee, en een erfpachtcanon die over drie jaar wordt herzien is een risico dat je nu kunt uitrekenen. Vraag de stukken op voordat je over de prijs praat.
In dezelfde ronde komt de planologische kant aan bod. Een jachthaven heeft in het omgevingsplan doorgaans een recreatiebestemming, en dat betekent onder meer dat permanent wonen op een boot niet is toegestaan zolang er geen woonbestemming ligt. Havens waar in de praktijk toch mensen wonen, verkopen je een handhavingsdossier. Wil je uitbreiden, houd er dan rekening mee dat een wijziging met stikstofeffecten nabij een beschermd natuurgebied inmiddels een vergunningplicht met zich meebrengt.
Baggeren is de post die niemand uit zichzelf noemt
Een havenbekken slibt dicht. Gebeurt dat te ver, dan kunnen diepstekende boten er niet meer in en verlies je precies de ligplaatshouders die het meest betalen. Baggeren is dus geen keuze maar onderhoud, alleen staat het in geen enkele jaarrekening als voorziening en komt het in geen enkele rondleiding ter sprake.
De bedragen lopen op. In stedelijk gebied wordt gerekend met ongeveer 19,25 euro per kubieke meter, waarvan 3,50 euro het baggerwerk zelf is en 15,75 euro het transport en de verwerking. Is het slib verontreinigd, dan loopt de verwerking op naar zo'n 38 euro per kubieke meter. In oude havenbekkens is dat eerder regel dan uitzondering, door zware metalen en minerale olie uit decennia scheepsonderhoud. Schoon slib dat je op de kant mag verspreiden kost een fractie daarvan.
Er zijn vier dingen die je wilt weten. Wanneer is er voor het laatst gebaggerd en hoeveel kuub was dat? Wat is er met het slib gebeurd? En ligt er een recente peiling van het bekken? Laat zo nodig zelf peilen en een monster nemen. Op een jachthaven van enige omvang is dit het verschil tussen een gezonde investering en een rekening van enkele tonnen in het derde jaar.
De milieuverplichtingen die bij een jachthaven horen
Een haven met tien ligplaatsen of meer moet afval van de aangemeerde boten innemen zonder dat daar per keer voor betaald wordt; die kosten mogen in het liggeld zitten, maar de voorziening moet er zijn. Daar hoort een afvalbeheersplan bij dat periodiek wordt geactualiseerd. Vraag of dat plan er is en of het nog klopt met wat er feitelijk gebeurt.
Toiletwater met fecaliën mag sinds 2009 niet meer overboord, wat betekent dat boten hun vuilwatertank ergens moeten legen en dat een jachthaven daarvoor een afgiftepunt hoort te hebben. Controleer of dat er is en werkt. Kijk daarnaast naar de afspuitplaats: het schuren en spuiten van antifouling brengt koper- en zinkverbindingen in het water, dus die plek hoort een gesloten afvoer te hebben.
Verkoopt de haven brandstof, dan gelden er eisen aan de tank en aan de bodembescherming volgens de landelijke richtlijn voor gevaarlijke stoffen; een enkelwandige tank hoort in een lekbak te staan. En vergeet de douches niet: een jachthaven waar wordt overnacht geldt als prioritaire instelling voor legionella, wat betekent dat er minstens twee keer per jaar wordt bemonsterd en dat er vanaf honderd kolonievormende eenheden per liter actie moet volgen. Vraag de meetrapporten van de afgelopen jaren op.
Personeel, seizoen en de cao
Het werk in een haven is ongelijk verdeeld over het jaar: het voorjaar en het najaar zijn druk door het in- en uitwateren, de zomer draait op passanten en de winter op stalling en onderhoud. Toch werkt de branche minder met losse krachten dan je zou denken; ongeveer 71 procent van de banen in de watersportsector is een vast contract.
De arbeidsvoorwaarden die je erbij krijgt, horen in je som. De cao voor de watersportbranche is voor 2025 en 2026 algemeen verbindend verklaard en kent een reeks verhogingen: vier procent per januari 2025, één procent per oktober 2025, twee procent per januari 2026 en anderhalf procent per oktober 2026. Een jaarrekening van vóór die stappen laat je loonkosten dus te laag zien.
Wie is de havenmeester, en blijft hij? Bij een jachthaven is dat geen uitvoerende functie maar het gezicht van het bedrijf: hij kent de vaste ligplaatshouders, regelt de indeling, houdt toezicht op de techniek en lost de dagelijkse ergernissen op. Vertrekt hij tegelijk met de eigenaar, dan verlies je twee dingen in één keer.
Zo vind je een jachthaven die te koop komt
Het aanbod is dun en het is grotendeels onzichtbaar. Van de ruim duizend havens in Nederland wisselen er per jaar maar enkele van eigenaar, en die gaan doorgaans naar iemand die de eigenaar al kende: een buurhaven die uitbreidt, een ligplaatshouder met vermogen, of een familielid. Openbaar adverteren doet bijna niemand, al was het maar omdat je je ligplaatshouders daarmee onrustig maakt.
Bij Silverfield geef je één keer op in welke regio je een jachthaven zoekt, welk budget je hebt en hoeveel ligplaatsen je aankunt. Elke haven die daarna wordt aangemeld en op je profiel past, komt naar jou toe, en je vraagt zelf contact aan bij de verkoper. Laat het water, de bagger en het milieudossier beoordelen door je eigen adviseur voordat je tekent; een peiling van het bekken hoort daar standaard bij.