Aan de Nederlandse kust staan enkele honderden strandpaviljoens. Tellingen lopen uiteen van ongeveer 340 aan de zeekust tot ruim vierhonderd inclusief de binnenwateren, en het aantal groeide in vijf jaar met zo'n vier procent. Ze zijn ongelijk verdeeld: Den Haag telt er met Scheveningen ongeveer 77, Zandvoort rond de 35 en de Zeeuwse gemeente Veere bijna 30. Noord- en Zuid-Holland nemen samen ruim zeventig procent van het totaal voor hun rekening.
Het is bovendien een branche die het beter doet dan de horeca gemiddeld. Over een periode van tien jaar groeide het aantal strandexploitaties met dertien procent, tegen zeven procent voor de hele horecasector. De bestedingen aan dagactiviteiten op het strand liepen tussen 2013 en 2018 met veertig procent op tot ruim 320 miljoen euro.
Toch is dit een van de lastigste bedrijven om te beoordelen. Je wilt namelijk een onderneming overnemen waarvan het bestaansrecht op een aflopende overeenkomst rust, en waarvan de omzet in acht weken wordt verdiend.
Bij een strandpaviljoen koop je het strand niet
De grond is je vertrekpunt. Het strand is vrijwel nooit van de exploitant: het is eigendom van de gemeente, het waterschap, Staatsbosbeheer of het Rijk. Je paviljoen staat er op basis van erfpacht, huur of een gebruiksovereenkomst, met een jaarlijkse canon of huurprijs. Erfpachtcontracten lopen doorgaans dertig jaar, waarna er een nieuw contract moet komen. Dat is het scherpste verschil met een restaurant: daar huur je een pand onder artikel 7:290 met huurbescherming, hier hangt alles aan een overeenkomst met een einddatum.
De resterende looptijd is daarmee de belangrijkste vraag van je hele onderzoek. Een strandpaviljoen met nog vijfentwintig jaar zekerheid is een investering; hetzelfde paviljoen met nog vier jaar te gaan is een gok op de volgende ronde. Wat er bij verlenging gebeurt met de canon en met de voorwaarden weet niemand vooraf, en gemeenten herijken hun tarieven periodiek.
Die overeenkomst verdient een volledige lezing. Wanneer loopt hij af, hoe wordt de canon geïndexeerd, en staat er iets in over overdracht aan een nieuwe exploitant? Zoek daarna zelf contact met de gemeente om te horen wat hun beleid is voor de periode daarna. Dat gesprek voer je liever nu dan nadat je hebt getekend.
De vergunning van een strandpaviljoen kan aan de persoon hangen
Een strandpaviljoen draait op een stapeltje vergunningen dat groter is dan bij een gewone horecazaak. Je hebt een exploitatievergunning nodig en een vergunning op grond van de Alcoholwet, allebei van de gemeente en allebei met een integriteitstoets erbij. Daar komt een omgevingsvergunning voor het bouwwerk bovenop.
En dan is er nog het water. Een paviljoen staat op of vlak achter de zeewering, en die wordt beheerd door het waterschap of door Rijkswaterstaat. Voor bouwen en werken in dat gebied is een aparte toestemming nodig op grond van de keur of de waterregelgeving. Controleer of die er is en of hij overeenkomt met wat er feitelijk staat.
Het gevoeligste punt zit in de tenaamstelling. Bij een deel van de gemeenten hangt de exploitatievergunning aan de persoon van de ondernemer en niet aan de locatie. Dan koop je een gebouw waarvoor jij zelf de vergunning nog moet zien te krijgen, in een markt waarin het aantal plekken per strand is gemaximeerd. Vraag de gemeente expliciet hoe dat bij hen geregeld is.
Vraag als eerste naar de resterende looptijd
Van alle cijfers die je opvraagt bij een strandpaviljoen is dit de belangrijkste. Zet de einddatum van de erfpacht of de huurovereenkomst naast je financieringstermijn. Loopt de bank in twintig jaar af en de overeenkomst in zes, dan is dat geen detail maar het hele probleem. Vraag er meteen bij hoe vaak de gemeente in het verleden heeft verlengd en onder welke voorwaarden.
Een seizoenspaviljoen en een jaarrondzaak zijn twee bedrijven
Dit verschil bepaalt de hele exploitatie. Een seizoenspaviljoen wordt in het voorjaar opgebouwd en in het najaar weer afgebroken, en haalt ongeveer de helft van zijn jaaromzet in juli en augustus. Een jaarrondpaviljoen blijft staan en haalt in diezelfde twee maanden ongeveer een derde van de omzet. Dat betekent een veel gelijkmatiger jaar en een heel andere financieringsbehoefte. Diezelfde piek zie je bij een camping, waar het seizoen ook in twee maanden wordt verdiend; het verschil is dat de omzet daar per overnachting binnenkomt en niet per gast aan tafel.
Het verschil zit ook in de kosten. Op- en afbouw kost een klein paviljoen al gauw vijftigduizend euro per seizoen, bij een groter exemplaar loopt dat op naar honderd- tot honderdvijftigduizend, en de grootste zitten daarboven. Vier op de tien ondernemers geeft er jaarlijks meer dan een ton aan uit. Dat is geld dat een jaarrondexploitant niet uitgeeft. Wie die jaarlijkse afbraak wil vermijden en toch van het seizoen wil leven, kijkt vaak ook naar een vakantiepark; daar blijven de accommodaties staan en verschuift de vraag naar voor- en naseizoen.
Of jaarrond mag, bepaalt de gemeente, en die ruimte is schaars. In Zandvoort bijvoorbeeld staan vijf jaarrondpaviljoens tegenover ongeveer dertig seizoensexploitaties. Vraag dus niet alleen wat de huidige status is, maar ook of er beleid in voorbereiding is dat daar iets aan verandert. In de branche wordt daar al jaren over gesproken, mede omdat de jaarlijkse op- en afbouw verduurzaming in de weg zit: negen op de tien paviljoenhouders zegt om die reden niet in zonnepanelen te investeren.
Roerend of onroerend, en waarom dat uitmaakt
Hier zit een eigenaardigheid die je bij geen enkele andere horecazaak tegenkomt. Een paviljoen dat ieder jaar wordt afgebroken en weer opgebouwd, geldt juridisch als een roerende zaak. Er is dan geen notariële akte nodig bij de overdracht en er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Een paviljoen dat blijvend op het strand staat, is doorgaans onroerend, met alle gevolgen van dien.
Dat klinkt als een voordeel voor de koper van een seizoenspaviljoen, en fiscaal is het dat ook. De keerzijde merk je bij de bank. Een roerende zaak biedt geen hypothecaire zekerheid, dus je financiert het paviljoen op andere voorwaarden en vaak tegen een kortere looptijd. Combineer dat met een erfpacht die over acht jaar afloopt en je ziet waarom deze bedrijven lastig te financieren zijn.
In welke categorie valt dit paviljoen? Zoek dat vroeg uit en betrek je financier er meteen bij. Het is een discussie waarover notarissen en fiscalisten al jaren schrijven, en het antwoord hangt af van de feitelijke situatie en van de bedoeling waarmee het bouwwerk daar staat.
Wat zout, storm en zand met een strandpaviljoen doen
Een gebouw op het strand krijgt het zwaarder te verduren dan welk pand ook. Zoute lucht vreet aan metaal, waardoor er met gegalvaniseerd staal wordt gebouwd en het onderhoudsritme korter ligt dan je gewend bent. Wind- en waterbelasting stellen eisen aan de fundering, meestal op palen, en bij een seizoenspaviljoen moet de hele constructie ook nog eens demontabel zijn.
De onderhoudshistorie is het begin; loop daarna met een bouwkundige langs de constructie, de dakbedekking en de aansluitingen. Vraag ook hoe de nutsvoorzieningen zijn geregeld: water en elektra liggen soms vast, maar riolering loopt bij seizoensexploitaties nog wel eens via een tank die geleegd moet worden.
De polis verdient een lezing. Schade door zeewater is sinds ongeveer 2015 verzekerbaar, maar verzekeraars stellen eisen aan elektra, blusmiddelen en rookgasafvoer. Het brandrisico van een demontabele constructie ligt bovendien hoger dan dat van een stenen pand. Controleer of de dekking past bij wat er werkelijk staat.
Het zand verschuift, en soms letterlijk
Rijkswaterstaat houdt de kust sinds 1990 op peil met zandsuppleties: er wordt zand voor de kust opgespoten dat het strand en de duinen aanvult. Dat is goed nieuws voor de kustverdediging, maar het betekent voor een paviljoen dat er periodes zijn waarin er zwaar materieel op het strand staat en de bereikbaarheid slechter is. Zulk werk duurt weken.
Staat er suppletiewerk gepland voor dit stuk kust, en wat deed dat in het verleden met de omzet? Neem daarnaast mee dat veel duin- en kustgebieden beschermd natuurgebied zijn. Dat raakt vergunningen voor uitbreiding, en inmiddels ook de jaarlijkse op- en afbouw, omdat het transport en de werkzaamheden stikstof uitstoten.
Zo vind je een strandpaviljoen dat te koop komt
Het aanbod is klein en het is grotendeels onzichtbaar. Het aantal plekken per strand ligt vast, de exploitaties blijven gemiddeld bijna tien jaar in dezelfde handen, en wie stopt heeft meestal al een opvolger in gedachten uit de eigen kring. Openbaar adverteren gebeurt zelden, ook omdat je er je personeel en je vaste gasten mee onrustig maakt.
Op Silverfield vul je in in welke kustregio je zoekt, wat je budget is, en of je een seizoensexploitatie of een jaarrondzaak voor ogen hebt. Alles wat daarna wordt aangemeld gaat langs dat profiel, en bij een passende zaak vraag je zelf contact aan. Neem bij het onderzoek een jurist mee voor de erfpacht en de vergunningen; bij een strandpaviljoen is dat belangrijker dan bij welke horecaovername ook.