Langs de Nederlandse kust staan een paar honderd strandpaviljoens. De ene telling komt op ongeveer 340 aan de zeekust, de andere op ruim vierhonderd met de binnenwateren erbij. In vijf jaar kwamen er zo'n vier procent bij. Over tien jaar gemeten groeide het aantal strandexploitaties met dertien procent, tegen zeven procent voor de hele horeca. Ook de bezoeker gaf meer uit. Tussen 2013 en 2018 stegen de bestedingen aan dagactiviteiten op het strand met veertig procent, tot ruim 320 miljoen euro.
De paviljoens staan niet gelijk over de kust verdeeld. Noord- en Zuid-Holland hebben er samen ruim zeventig procent van. Den Haag telt er met Scheveningen ongeveer 77, Zandvoort rond de 35 en de Zeeuwse gemeente Veere bijna dertig. Wie in Holland zoekt, vindt de meeste paviljoens. In Zeeland is de keus kleiner. Een strandpaviljoen kopen blijft lastig om te beoordelen, en dat komt door twee dingen. Het bestaansrecht rust op een overeenkomst die afloopt. En de omzet wordt grotendeels in acht weken verdiend.
Een strandpaviljoen staat op grond van een ander
Het strand is vrijwel nooit van de exploitant. Het is van de gemeente, het waterschap, Staatsbosbeheer of het Rijk. Het paviljoen staat er op basis van erfpacht, huur of een gebruiksovereenkomst. Daar hoort een jaarlijkse canon of huurprijs bij. Erfpachtcontracten lopen doorgaans dertig jaar, en daarna moet er een nieuw contract komen. Een erfpacht die kort geleden is ingegaan, geeft je als koper dus bijna die hele periode zekerheid. Bij een restaurant ligt dat anders. Daar huur je een pand onder artikel 7:290, met huurbescherming. Op het strand hangt alles aan een overeenkomst met een einddatum.
Voor jou als koper is de resterende looptijd daarom het belangrijkste getal van de overname. Een strandpaviljoen met nog vijfentwintig jaar zekerheid is een investering. Hetzelfde paviljoen met nog vier jaar te gaan is een gok op de volgende ronde. Wat er bij verlenging met de canon en de voorwaarden gebeurt, weet niemand vooraf. Gemeenten herijken hun tarieven periodiek. De overeenkomst laat zien hoeveel jaren je koopt. Daarin staat wanneer hij afloopt en hoe de canon wordt geïndexeerd. Je ziet er ook in of er iets geregeld is voor overdracht aan een nieuwe exploitant.
De einddatum naast je lening
Van alles wat je opvraagt, weegt de resterende looptijd het zwaarst. Leg de einddatum van de erfpacht of de huur naast de termijn van je financiering. Loopt de lening over twintig jaar af en de overeenkomst over zes, dan zit daar het hele probleem. Hoe vaak de gemeente in het verleden verlengde en onder welke voorwaarden, zegt iets over de volgende ronde.
Welke vergunningen bij het paviljoen horen
Een strandpaviljoen draait op meer vergunningen dan een gewone horecazaak. De gemeente geeft een exploitatievergunning en een vergunning op grond van de Alcoholwet. Bij allebei hoort een integriteitstoets. Voor het bouwwerk komt er een omgevingsvergunning bij. Ook het water heeft een eigen beheerder. Een paviljoen staat op of vlak achter de zeewering, en die valt onder het waterschap of Rijkswaterstaat. Voor bouwen en werken in dat gebied is aparte toestemming nodig op grond van de keur of de waterregelgeving, en die hoort te passen bij wat er feitelijk staat. Een paviljoen dat al die toestemmingen heeft, bezit iets wat een nieuwkomer op dat strand niet zomaar krijgt.
Het gevoeligste punt is de tenaamstelling. Bij een deel van de gemeenten hangt de exploitatievergunning aan de ondernemer en niet aan de locatie. Je koopt dan een gebouw waarvoor jij de vergunning nog moet krijgen. Het aantal plekken per strand is bovendien gemaximeerd. Hangt de vergunning in jouw gemeente aan de locatie, dan gaat hij met het paviljoen mee en koop je een zaak die open mag.
Zomerzaak of het hele jaar open
Een seizoenspaviljoen wordt in het voorjaar opgebouwd en in het najaar weer afgebroken. Het haalt ongeveer de helft van zijn jaaromzet in juli en augustus. Een jaarrondpaviljoen blijft staan en haalt in die twee maanden ongeveer een derde, zodat het geld gelijkmatiger over het jaar binnenkomt. Die piek ken je ook van een camping, waar het seizoen eveneens in twee maanden wordt verdiend. Daar komt het geld per overnachting binnen en niet per gast aan tafel.
De op- en afbouw kost elk seizoen opnieuw geld. Bij een klein paviljoen gaat het al gauw om vijftigduizend euro per seizoen. Bij een groter paviljoen loopt dat op tot honderd- à honderdvijftigduizend euro, en de grootste zitten daarboven. Vier op de tien ondernemers geven er jaarlijks meer dan een ton aan uit. Wie die afbraak wil vermijden en toch van het seizoen wil leven, kan ook naar een vakantiepark kijken. Daar blijven de accommodaties staan en schuift de vraag op naar het voor- en naseizoen.
Of een paviljoen het hele jaar open mag, beslist de gemeente. Die ruimte is schaars. In Zandvoort staan vijf jaarrondpaviljoens tegenover ongeveer dertig seizoensexploitaties. Een paviljoen dat het hele jaar open mag, heeft daarmee iets wat maar weinig collega's hebben. Wie een seizoenspaviljoen koopt om het later het hele jaar open te houden, rekent op iets wat de gemeente nog moet toestaan. Naast de huidige status telt het beleid dat in de maak is. Het onderwerp ligt in de branche op tafel, ook omdat de jaarlijkse op- en afbouw verduurzaming in de weg zit. Negen op de tien paviljoenhouders zeggen om die reden niet in zonnepanelen te investeren.
Wat de bank vindt van een paviljoen dat elk jaar verdwijnt
Een paviljoen dat elk jaar wordt afgebroken en weer opgebouwd, geldt juridisch als roerende zaak. Bij de overdracht is dan geen notariële akte nodig en geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor wie een seizoenspaviljoen overneemt, is dat fiscaal een voordeel. Een paviljoen dat blijvend op het strand staat, is doorgaans onroerend, met alle gevolgen van dien. Welke van de twee het is, hangt af van de feitelijke situatie en van de bedoeling waarmee het bouwwerk daar staat.
Bij de bank werkt het roerende karakter de andere kant op. Een roerende zaak biedt geen hypothecaire zekerheid. Je financiert het paviljoen dan op andere voorwaarden en met een kortere looptijd. Tel daar een erfpacht bij op die over acht jaar afloopt, en je ziet waarom een strandpaviljoen lastig te financieren is. Een strandpaviljoen dat blijvend staat en als onroerend geldt, kan wel als hypothecaire zekerheid dienen.
Een strandpaviljoen tegen zout, storm en zand
Een gebouw op het strand krijgt het zwaarder te verduren dan een pand in de stad. Zoute lucht vreet aan metaal. Er wordt daarom met gegalvaniseerd staal gebouwd, en het onderhoud komt sneller terug dan je gewend bent. Wind en water stellen eisen aan de fundering op palen. Bij een seizoenspaviljoen moet de hele constructie bovendien uit elkaar kunnen. De onderhoudshistorie vertelt wat er de afgelopen jaren aan het gebouw is gedaan. De staat van de constructie, de dakbedekking en de aansluitingen laat zien wat er nog aankomt. Water en elektra liggen soms vast. Bij een seizoenszaak kan de riolering via een tank lopen die geleegd moet worden.
Ook de verzekering van een strandpaviljoen is een eigen verhaal. Schade door zeewater is sinds ongeveer 2015 verzekerbaar. Een demontabele constructie heeft wel een hoger brandrisico dan een stenen pand. Daarom stellen verzekeraars eisen aan de elektra, de blusmiddelen en de rookgasafvoer. Waar die drie op orde zijn, is het paviljoen ook tegen schade door zeewater te verzekeren.
Het zand zelf beweegt ook. Rijkswaterstaat houdt de kust sinds 1990 op peil met zandsuppleties. Daarbij wordt zand voor de kust opgespoten dat strand en duinen aanvult. Voor de kustverdediging is dat goed, en na afloop ligt er weer een breder strand voor de deur. Voor een strandpaviljoen betekent het weken met zwaar materieel op het strand en een slechtere bereikbaarheid. Een groot deel van de duinen en de kust is bovendien beschermd natuurgebied. Dat raakt vergunningen voor uitbreiding. Inmiddels raakt het ook de jaarlijkse op- en afbouw, want transport en werkzaamheden stoten stikstof uit.
Wachten op een strandpaviljoen dat vrijkomt
Het aantal plekken per strand ligt vast. Exploitaties blijven gemiddeld bijna tien jaar in dezelfde handen, dus per strand komt er maar af en toe een plek vrij. Een strandpaviljoen overnemen vraagt daarom geduld, en een manier om te horen wanneer er een vrijkomt. Met een zoekprofiel leg je vast dat je een strandpaviljoen ter overname zoekt, en in welke regio. Elk paviljoen dat daarna wordt aangemeld, lezen we na en leggen we naast dat profiel. Past het, dan krijg je een melding en vraag je zelf het contact aan. De exploitant ziet wie je bent voordat hij op je verzoek ingaat, en daarna spreek je hem rechtstreeks. Het moment dat een plek vrijkomt, hoef je zo niet zelf in de gaten te houden.
Een strandtent kopen is een van de meest juridische manieren om een bedrijf over te nemen. De erfpacht, de vergunningen en de vraag of het paviljoen roerend is, bepalen samen wat je eigenlijk koopt. Een jurist die vanaf het eerste gesprek meeleest, laat je zien hoeveel jaren en welke rechten je werkelijk overneemt.