Nederland telt ongeveer 4.000 vakantieparken en bungalowparken, met samen ruim 127.000 vakantiewoningen. Gelderland is met ruim 740 parken veruit de grootste provincie. Huisjesterreinen ontvingen in 2024 zo'n 11,4 miljoen gasten, ongeveer negen procent meer dan het jaar ervoor. Wat je bij zo'n park koopt, hangt af van het eigendom van de accommodaties. Dat bepaalt of je een verhuurbedrijf met eigen vastgoed koopt of een beheerder die voor anderen verhuurt.
Van wie de huisjes op het vakantiepark zijn
Er zijn grofweg twee modellen. In het eerste bezit de exploitant alle accommodaties en verhuurt hij ze voor eigen rekening. Je koopt dan een onderneming met vastgoed eronder, en de volledige verhuuromzet is van jou. In het tweede model zijn de recreatiewoningen verkocht aan particulieren. Zij laten hun woning via de parkorganisatie verhuren. Wat je dan koopt, is een exploitatie: de bemiddeling bij de verhuur, het beheer van de voorzieningen en de dienstverlening aan de eigenaren. Je inkomsten komen uit een bemiddelingsvergoeding en de parkbijdrage, niet uit de huur zelf. Bij eigen huisjes draag je ook zelf het onderhoud en de leegstand van elk huisje. In het tweede model liggen die bij de particuliere eigenaar, en verdien je aan zijn verhuur.
Hoeveel accommodaties van het park zelf zijn, bepaalt hoeveel vastgoed er in de koop zit. Daarnaast telt van wie de grond onder die woningen is. Die kan eigendom zijn of in erfpacht uitgegeven. Bij erfpacht is een canon van rond de vijf procent van de kavelwaarde per jaar gebruikelijk. Dat is een vaste stroom geld die elk jaar terugkomt, en hij hoort in je waardering.
De verhuurbemiddelingsovereenkomsten
Bij een park met particuliere eigenaren zit het hele verdienmodel in die contracten. Looptijd en opzegtermijn staan erin, en ook het percentage dat het park inhoudt. Minstens zo belangrijk is of eigenaren hun woning via het park moeten aanbieden of zelf mogen verhuren. Hoe meer eigenaren via het park verhuren, hoe groter de omzet waarover jij je percentage inhoudt.
De parkbijdrage als vaste inkomsten
Op een vakantiepark met particuliere eigenaren betaalt elke eigenaar jaarlijks een parkbijdrage. Die gaat naar de gezamenlijke voorzieningen zoals wegen en groen, de speeltuin en het zwembad. Bij professioneel beheerde parken loopt de bijdrage op tot enkele duizenden euro's per woning per jaar. Voor jou als exploitant is dat stabiele omzet, met een verplichting eraan vast. De eigenaren betalen voor onderhoud dat jij levert en spreken je daarop aan, ook over wat je voorganger liet liggen. Hoe de bijdrage is vastgelegd en of je haar mag indexeren, bepaalt je ruimte in de jaren na de overname. Waren er de afgelopen jaren geen geschillen over de bijdrage, dan neem je eigenaren over met wie je verder kunt.
Btw op logies sinds 1 januari 2026
Per 1 januari 2026 ging het btw-tarief op logies van negen naar 21 procent. Een vakantiepark werd daardoor harder geraakt dan een camping. Een kale kampeerplaats bleef op negen procent, een verhuurde vakantiewoning niet. Een park zonder kampeerplaatsen heeft geen deel van zijn logiesomzet dat buiten schot bleef. De verhoging gold ook voor boekingen die al in 2025 waren gemaakt voor een verblijf daarna. Bijkomende diensten als ontbijt of het gebruik van het zwembad bleven op negen procent. De administratie die je overneemt, moet die splitsing aankunnen. Voor jouw rekensom betekent het dat de omzet van vóór 2026 niet één op één doorloopt. Bij dezelfde prijs houdt het park per nacht minder over, of de gast betaalt meer. De verhoging raakt vooral de prijs voor de buitenlandse gast. Duitsers zijn goed voor ruim een kwart van de overnachtingen in de branche. Buitenlanders samen zijn goed voor ongeveer 37 procent van de boekingen. In de eerste vier maanden van 2026 boekten Duitse gasten ruim vijf procent minder. Bij Belgische gasten was dat bijna vijf procent.
Rekenen per huisje, niet per hectare
Bij een vakantiepark is de accommodatie de rekeneenheid. De bezetting en de opbrengst per eenheid en per seizoen, over minstens twee jaar, laten zien welke huisjes het park dragen. Je ziet dan ook welke vooral ruimte innemen. Drie jaar is beter, want één goede zomer vertekent het beeld. Bij een camping ligt de rekeneenheid bij de standplaats. Daar bepaalt de mix van toeristische plaatsen, seizoensplaatsen en jaarplaatsen de opbrengst.
De boekingen komen via verschillende wegen binnen. Een deel boekt rechtstreeks, een deel via boekingsplatformen of een verhuurorganisatie, en een deel zijn terugkerende gasten. Platformen rekenen ruwweg vijftien tot achttien procent commissie. Omdat die niet altijd apart in de jaarrekening staat, zie je pas per kanaal wat er per geboekte nacht overblijft. Elke gast die zelf boekt of elk jaar terugkomt, scheelt die commissie. De gemiddelde verblijfsduur en het aandeel vaste gasten bepalen ook je schoonmaakkosten en het aantal wisseldagen. Bij het overnemen van een jachthaven gaat de klantenbinding nog verder. Een ligplaatshouder kan daar jaren blijven liggen. Dat maakt de bezetting stabiel, maar het beperkt je ruimte bij de tarieven.
Het zwembad op het vakantiepark
Het zwembad is de duurste voorziening die je overneemt. Sinds 2024 gelden voor zwembaden de regels uit hoofdstuk 15 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Er moet een risico-inventarisatie liggen en het water moet aan kwaliteitseisen voldoen. De metingen gebeuren op vaste momenten en worden vastgelegd. Een park dat accommodaties verhuurt, valt doorgaans ook onder de regels voor legionellapreventie. Daar horen een beheersplan, monsternames en een logboek bij. De Inspectie Leefomgeving en Transport houdt daar toezicht op. Het beheersplan en de laatste monsteruitslagen laten zien of het park dit op orde heeft.
Een verwarmd zwembad is ook een van de zwaarste kostenposten van een vakantiepark. Juist daar valt met isolatie, een warmtepomp of een afdekking het meest te winnen. Is het bad nog niet verduurzaamd, dan ligt daar de grootste besparing die je na de overname zelf in de hand hebt. Het verbruik over de laatste drie jaar is de maat van die besparing. Hoe hoger het nu ligt, hoe meer isolatie, een warmtepomp of een afdekking je oplevert.
Permanente bewoning op een vakantiepark
Sinds 3 juli 2026 liggen er afspraken tussen kabinet en gemeenten. Huidige bewoners van een vakantiepark worden daarin in beginsel met rust gelaten, behalve bij ondermijning. Op 1 januari 2024 stonden ruim 59.000 mensen met een woonadres op een vakantiepark ingeschreven, veertien procent meer dan vijf jaar eerder. Ongeveer 37 procent van de gemeenten treedt daar actief tegen op, en het beleid verschilt sterk per gemeente.
Zijn de woningen van particulieren, dan is het ingewikkelder dan op een terrein met huurplaatsen. De bewoner is dan eigenaar van zijn huis. Wat de gemeente met hem uitvecht, speelt zich af op jouw park. Liggen er geen handhavingsbrieven en weet je hoeveel mensen er ingeschreven staan, dan weet je al voor je bod waar je aan toe bent.
Wat een vakantiepark waard is
De prijs van een vakantiepark valt uiteen in twee delen. De waarde van de exploitatie rust op wat verhuur, bemiddeling en parkbijdrage jaarlijks opleveren. Daarnaast is er de waarde van het vastgoed dat werkelijk van het park is. Zijn de meeste huisjes van particulieren, dan is dat vastgoeddeel klein en koop je vooral een dienstverlener. Zijn ze van het park, dan koop je recreatievastgoed en telt die markt mee. Diezelfde tweedeling zie je bij de aankoop van een hotel. Daar kapitaliseert een belegger de huurstroom, terwijl een exploitant naar het bedrijfsresultaat kijkt.
In 2024 wisselden ruim 4.100 recreatiewoningen van eigenaar, tegen gemiddeld 246.000 euro. Dat waren twaalf procent meer transacties dan in 2023. Voor woningen die je niet zelf bewoont, ging de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 van 10,4 naar acht procent. Bij een park met veel eigen accommodaties scheelt dat direct in de aankoopkosten. Een accountant met ervaring in recreatievastgoed rekent voor wat de verhouding tussen exploitatie en vastgoed voor jouw bod betekent.
Als particuliere koper tussen de grote parkgroepen
Wie een vakantiepark koopt, concurreert met partijen die dit beroepsmatig doen. De vier grootste groepen beheren samen rond de 250 parken. Schattingen uit de sector geven hun gezamenlijke aandeel als veertig tot vijftig procent van de markt. Voor een particuliere koper telt vooral dat hij in beeld is op het moment dat een eigenaar zijn park aanmeldt. Een nieuwe aanmelding wordt eerst nagelezen. Gaat er daarna een vakantiepark live dat aansluit op je zoekprofiel, dan krijg je meteen bericht.
Na het inloggen bekijk je het aanbod en laat je de eigenaar van een park weten dat je interesse hebt. Hij ziet met wie hij te maken heeft en kiest zelf of hij het gesprek aangaat. Gaat hij erop in, dan praat je rechtstreeks met hem, zonder makelaar. Dat gesprek gaat over het eigendom van de huisjes, de contracten met de eigenaren en de parkbijdrage. Bij het kopen van een bedrijf als dit neem je de afspraken met de particuliere eigenaren over zoals ze zijn. Wat daarin staat, is vanaf de eerste dag jouw vertrekpunt.