Nederland telt ongeveer 4.000 vakantieparken en bungalowparken, met samen ruim 127.000 vakantiewoningen. Huisjesterreinen ontvingen in 2024 zo'n 11,4 miljoen gasten, ongeveer negen procent meer dan het jaar daarvoor. Gelderland is met ruim 740 parken veruit de grootste provincie.
Dat aantal zegt alleen weinig over wat er ter overname wordt aangeboden, en nog minder over wat je dan koopt. Achter twee parken die er vanaf de weg hetzelfde uitzien, kunnen twee volstrekt verschillende ondernemingen schuilgaan.
Het verschil zit in het eigendom van de accommodaties. Bij een vakantiepark is dat de eerste vraag en niet de laatste.
Van wie zijn de huisjes op dit vakantiepark?
Er zijn grofweg twee modellen. In het eerste bezit de exploitant alle accommodaties en verhuurt hij ze voor eigen rekening. Je koopt dan een onderneming met vastgoed eronder en de volledige verhuuromzet is van jou. In het tweede model zijn de recreatiewoningen verkocht aan particulieren, die ze via de parkorganisatie laten verhuren.
Dat tweede model komt veel voor en het verandert je hele rekensom. Je koopt dan geen huisjes maar een exploitatie: de bemiddeling bij de verhuur, het beheer van de voorzieningen en de dienstverlening aan de eigenaren. Je omzet bestaat uit een bemiddelingsvergoeding en uit de parkbijdrage, niet uit de huur zelf.
Een lijst van alle accommodaties, met de eigenaar erachter, is je vertrekpunt. Vraag ook of de grond onder die woningen in eigendom is of in erfpacht is uitgegeven. Een canon van rond de vijf procent van de kavelwaarde per jaar is gebruikelijk, en die stroom hoort in je waardering thuis.
Lees de verhuurbemiddelingsovereenkomsten voordat je biedt
Bij een vakantiepark met particuliere eigenaren zit je hele verdienmodel in die contracten. Vraag ze op en kijk naar de looptijd, de opzegtermijn en het percentage dat het park inhoudt. Kijk ook of eigenaren verplicht zijn hun woning aan te bieden of dat ze zelf mogen verhuren. Een park waar de helft van de eigenaren buiten de bemiddeling om werkt, draait een stuk minder omzet dan het aantal woningen doet vermoeden.
De parkbijdrage is omzet met een prestatieplicht
Op parken met particuliere eigenaren betaalt iedere eigenaar een jaarlijkse parkbijdrage voor de gezamenlijke voorzieningen: de wegen, het groen, de speeltuin en het zwembad. Bij professioneel beheerde parken loopt die bijdrage op tot enkele duizenden euro's per woning per jaar.
Dat is stabiele omzet, maar er hangt een verplichting aan vast. De eigenaren betalen voor onderhoud dat jij moet leveren, en daar kunnen ze je op aanspreken. Vraag dus hoe de bijdrage is vastgelegd, of hij geïndexeerd mag worden en of er de afgelopen jaren geschillen over zijn geweest.
In dezelfde beweging loop je het achterstallig onderhoud aan de gezamenlijke delen na. Wat de vorige eigenaar heeft laten liggen, verwachten de bewoners van jou. Dat is geen post die je een paar jaar kunt uitstellen zonder dat het je iets kost.
Wat de btw-verhoging met een vakantiepark deed
Per 1 januari 2026 ging het btw-tarief op logies van negen naar 21 procent. Voor een vakantiepark kwam dat harder aan dan voor een camping, want een kale kampeerplaats bleef op negen procent staan en een verhuurde vakantiewoning niet. Een park zonder kampeerplaatsen heeft dus geen enkel deel van zijn logiesomzet dat buiten schot bleef.
De verhoging gold bovendien ook voor boekingen die al in 2025 waren gemaakt voor een verblijf daarna, dus de overgang was abrupt. Bijkomende diensten zoals een ontbijt of het gebruik van het zwembad bleven wél op negen procent staan. Dat betekent dat de administratie die splitsing moet aankunnen.
De gevolgen zie je bij de buitenlandse gast, en dat is precies de gast waar deze branche van leeft. Duitsers zijn goed voor ruim een kwart van de overnachtingen en buitenlanders samen voor ongeveer 37 procent van de boekingen. In de eerste vier maanden van 2026 boekten Duitse gasten ruim vijf procent minder en Belgische gasten bijna vijf procent minder.
Reken per verhuureenheid en niet per hectare
Bij een vakantiepark is de accommodatie de rekeneenheid. Vraag de bezetting en de opbrengst per verhuureenheid over minstens twee jaar, uitgesplitst naar type en naar seizoen. Zo zie je welke accommodaties het park dragen en welke vooral ruimte innemen. Bij een camping ligt de rekeneenheid bij de standplaats: de mix van toeristische plaatsen, seizoensplaatsen en jaarplaatsen bepaalt daar de opbrengst.
Daarnaast staan de verkoopkanalen. Boekingsplatforms rekenen ruwweg vijftien tot achttien procent commissie, dus een park dat het grootste deel van zijn boekingen daarvandaan haalt, houdt bij dezelfde bezetting minder over. Vraag welk deel rechtstreeks boekt en hoe groot het eigen gastenbestand is.
De gemiddelde verblijfsduur en het aandeel terugkerende gasten bepalen je schoonmaakkosten en het aantal wisseldagen, en ze verschillen sterk per type park. Vaste klantenbinding gaat in de watersport nog verder: bij het overnemen van een jachthaven neem je ligplaatshouders over die vaak jaren blijven, wat je bezetting stabiel maakt maar je tariefruimte beperkt.
Het zwembad van een vakantiepark is een bedrijf op zich
Onderschat deze voorziening niet, want het is de duurste die je overneemt. Voor zwembaden gelden sinds 2024 de regels uit hoofdstuk 15 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Er moet een risico-inventarisatie liggen, het water moet aan kwaliteitseisen voldoen en de metingen horen regelmatig te gebeuren en te worden vastgelegd.
Daar komt het leidingwater bij. Een vakantiepark dat accommodaties verhuurt valt doorgaans onder de regels voor legionellapreventie, met een beheersplan, monsternames en een logboek. De Inspectie Leefomgeving en Transport houdt daar toezicht op. Vraag het beheersplan en de laatste monsteruitslagen dus gewoon op.
Daarnaast is er de energierekening. Een verwarmd zwembad is een van de zwaarste kostenposten van een park, en tegelijk de plek waar met isolatie, een warmtepomp of een afdekking het meeste te winnen valt. Vraag het verbruik van de laatste drie jaar op en wat er al is verduurzaamd.
Permanente bewoning ligt op een vakantiepark anders
Op 1 januari 2024 stonden ruim 59.000 mensen ingeschreven met een woonadres op een vakantiepark, veertien procent meer dan vijf jaar eerder. Ongeveer 37 procent van de gemeenten treedt daar actief tegen op, en het beleid loopt van gemeente tot gemeente sterk uiteen.
Op een park waar de woningen van particulieren zijn, is dit ingewikkelder dan op een terrein met huurplaatsen. De bewoner is dan eigenaar van zijn huis, dus je beëindigt geen huurcontract maar je zit tussen een gemeente die handhaaft en een eigenaar die er woont.
Het beleid is bovendien in beweging. Op 3 juli 2026 maakten het kabinet en de gemeenten afspraken waarbij huidige bewoners in beginsel met rust worden gelaten, met uitzonderingen voor gevallen waarin sprake is van ondermijning. Vraag dus hoeveel mensen er ingeschreven staan, wat de gemeente daarvan vindt en of er handhavingsbrieven liggen.
Wat een vakantiepark waard is
De prijs valt uiteen in twee delen die je apart moet beoordelen. Er is de waarde van de exploitatie, gebaseerd op wat de verhuur, de bemiddeling en de parkbijdrage jaarlijks opleveren. En er is de waarde van het vastgoed dat werkelijk van het park is. Diezelfde tweedeling zie je bij de aankoop van een hotel, waar een belegger de huurstroom kapitaliseert en een exploitant naar het bedrijfsresultaat kijkt.
Zijn de meeste huisjes van particulieren, dan is dat tweede deel klein en koop je vooral een dienstverlener. Zijn ze van het park, dan koop je recreatievastgoed en telt de markt daarvoor mee. In 2024 wisselden ruim 4.100 recreatiewoningen van eigenaar tegen gemiddeld 246.000 euro, met twaalf procent meer transacties dan het jaar ervoor.
De fiscale kant telt mee in je bod. Voor woningen die je niet zelf bewoont ging de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 van 10,4 naar acht procent, wat bij een park met veel eigen accommodaties direct scheelt. Laat de opzet voordat je tekent doorrekenen door een accountant met ervaring in recreatievastgoed.
Hoe de huisjes op het park worden verhuurd
De omzet van een vakantiepark hangt aan de manier waarop de eenheden worden gevuld. Vraag daarom om een uitsplitsing van de boekingen naar kanaal: rechtstreeks via de eigen site of telefoon, via boekingsplatformen, via een verhuurorganisatie of via terugkerende gasten. Die vier kosten en leveren totaal verschillend.
Per kanaal wil je weten wat de vergoeding is. Boekingsplatformen houden een percentage van de boekingswaarde in, en dat percentage staat niet altijd als aparte post in de jaarrekening. Reken zelf terug wat er per geboekte nacht overblijft per kanaal; dat is het cijfer waarmee je beoordeelt hoe gezond de omzet werkelijk is.
Hoe groot is het aandeel rechtstreekse boekingen, en hoeveel gasten komen terug? Een park waar de helft van de gasten zelf boekt en waar mensen elk jaar terugkomen, heeft een positie die met geen advertentiebudget te kopen is. Vraag om die percentages over drie jaar, want een enkel jaar zegt na een goede zomer weinig.
Zijn de huisjes van particuliere eigenaren, vraag dan wie de verhuur uitvoert. Loopt dat via een verhuurovereenkomst met het park, met een gegarandeerde vergoeding of met een verdeling van de opbrengst? Die afspraken bepalen wat er van de omzet bij het park blijft, en ze lopen door na de overdracht.
Zo vind je een vakantiepark dat te koop komt
Je concurreert met partijen die dit beroepsmatig doen. De vier grootste groepen beheren samen rond de 250 parken, en schattingen uit de sector zetten hun gezamenlijke aandeel op veertig tot vijftig procent van de markt. Zij horen het als eerste wanneer een eigenaar erover denkt te stoppen.
Je zoekprofiel bij Silverfield bestaat uit drie dingen: de regio, het budget en het aantal eenheden dat je aankunt. Elke nieuwe aanmelding wordt met dat profiel vergeleken, en bij een park dat aansluit neem jij zelf het initiatief tot een gesprek. Zo sta je in beeld bij parken waarvoor nog geen enkele adviseur is ingeschakeld.