Nederland telde medio 2026 ongeveer 3.950 hotels met samen ruim 153.000 kamers. Ze liggen niet gelijk over het land verspreid. Amsterdam alleen heeft 544 hotels met zo'n 41.000 kamers en trekt ongeveer een derde van alle hotelovernachtingen in het land. Op 1 januari 2026 ging de btw op logies van negen naar 21 procent, en dat staat inmiddels in de cijfers. Bij elke overname speelt daarnaast de vraag of je het pand meekoopt of alleen de exploitatie. Wie een vakantiepark kopen wil, zoekt eerst uit van wie de huisjes zijn, want die staan soms op naam van particulieren.
Cijfers over 2026 vertellen meer dan die over 2025
De btw op de overnachting zelf is meer dan verdubbeld. Dat gold ook voor boekingen die in 2025 al waren gemaakt voor een verblijf in 2026. Hoteliers konden de verhoging doorberekenen of zelf opvangen, en in de praktijk gebeurde allebei. In de eerste vier maanden van 2026 daalde het aantal overnachtingen met ruim twee procent. Het was de eerste daling in jaren. In het eerste kwartaal lag de bezetting landelijk bijna twaalf procent lager dan een jaar eerder. In de grensregio's was dat ruim vijftien procent, omdat een gast daar net zo makkelijk over de grens slaapt. Een jaaroverzicht over 2025 toont een zaak in een markt die sindsdien van karakter is veranderd.
Doorberekend of zelf betaald?
Een hotel dat de prijs verhoogde, verloor waarschijnlijk gasten. Een hotel dat de klap zelf betaalde, houdt dezelfde bezetting bij een veel lager rendement. Weet je welke keuze de verkoper maakte, dan zie je in zijn cijfers over 2026 waar het rendement werkelijk staat.
Voor de gast komt er nog een tweede prijsverhoging bovenop: de toeristenbelasting. In 2026 rekent Amsterdam 12,5 procent van de kamerprijs, het hoogste tarief van Europa. De stad wil dat verhogen naar zestien procent in 2027 en twintig procent in 2031. Wil je in Amsterdam een hotel kopen, dan koop je die stijging mee.
Koop je het hotel met het pand of zonder?
Bij een volledige aankoop krijg je pand en bedrijf samen, en is een groot deel van de waarde vastgoed. In Amsterdam zit het leeuwendeel van de koopsom in de stenen en niet in de exploitatie.
Het komt ook voor dat een belegger het vastgoed bezit en de hotelier huurt. Dat gaat onder meer via sale-and-leaseback. De eigenaar verkoopt zijn pand en huurt het direct terug om geld vrij te maken. In Nederland is triple-net-huur daarbij gebruikelijk. De huurder betaalt dan naast de huur ook de belastingen, de verzekeringen en het onderhoud.
Neem je alleen de exploitatie over, dan is het huurcontract het belangrijkste stuk dat je koopt. De looptijd, de indexatie en de verlengingsopties bepalen hoe lang en tegen welke lasten je de zaak kunt draaien. Minstens zo veel telt wie welk onderhoud draagt. Een mooi rendement zegt weinig als het contract over vier jaar afloopt zonder zekerheid over verlenging.
Sterren, franchise en managementcontracten
De Nederlandse sterrenclassificatie is vrijwillig. Van de bijna vierduizend accommodaties heeft een flink deel geen ster. Doet een zaak wel mee, dan wordt de classificatie ongeveer eens per vier jaar opnieuw getoetst. De datum en de uitkomst van de laatste toetsing horen in je dossier, want daaruit blijkt wanneer de volgende eraan komt.
Draait de zaak onder een internationale formule, dan koop je een contract mee. Bij franchise betaal je eerst een entreefee en daarna een doorlopende vergoeding, meestal een percentage van de omzet. Daarvoor krijg je de merknaam, het reserveringssysteem en de standaarden van de keten. Die standaarden brengen soms verplichte investeringen mee, en die horen bij de prijs van de merknaam.
Bij een managementcontract voert een operator de zaak voor jouw rekening. Hij krijgt meestal een basisvergoeding rond drie procent van de bruto omzet. Daarbovenop komt een prestatievergoeding van ongeveer tien procent van het bedrijfsresultaat. De renovaties en de grote investeringen blijven voor de eigenaar.
Wat er per boekingskanaal netto overblijft
Voor een zelfstandige zaak lopen de commissies flink op. De grote boekingssites vragen doorgaans tussen de tien en vijfentwintig procent, en van onafhankelijke hotels soms meer. Bij zelfstandige hotels komt tot ruim zeventig procent van de boekingen via die kanalen binnen. Grote ketens blijven dankzij hun eigen merk rond dertig procent. Wie een sterke eigen website en veel terugkerende gasten heeft, verdient daardoor flink meer dan een concurrent met dezelfde omzet via commissiekanalen. De netto opbrengst per kanaal laat zien bij welke van de twee je aan tafel zit.
Accounts en beoordelingen op de platforms gaan niet vanzelf mee bij een eigenaarswissel. Het platform beslist dat per geval. Een hoge score telt als bezit vanaf het moment dat het platform de overdracht heeft bevestigd.
Bezetting en gastenmix door het jaar heen
Landelijk draaien hotels op zeventig tot vijfenzeventig procent bezetting. Dat gemiddelde verbergt veel. In het hoogseizoen en rond evenementen gaat de bezetting ver boven de tachtig procent, met tarieven die verdubbelen. Januari tot en met maart blijven in veel hotels steken tussen de dertig en vijftig procent. In maandcijfers zie je hoe diep dat winterdal is. Een jaaroverzicht strijkt het glad.
De herkomst van de gasten vertelt net zoveel. Landelijk komt iets minder dan de helft van de hotelgasten uit het buitenland. Duitsland is veruit het grootste land, gevolgd door het Verenigd Koninkrijk, België en de Verenigde Staten. Een hotel dat op één land leunt, is gevoeliger voor wisselkoersen, vliegverbindingen en economische tegenwind daar. Wie een bed and breakfast kopen overweegt, rekent met een heel ander ritme. Daar ligt de bezetting rond een kwart van het jaar.
Het team en de horeca-cao
Personeel is schaars in de horeca. Wil je een hotel overnemen, dan heeft een ingewerkt team daarom echte waarde. De horeca-cao loopt tot en met eind 2026. In 2026 stijgen de lonen met ruim twee procent voor de laagste functiegroepen en met tweeënhalf procent voor de hogere. Er kwam ook loyaliteitsverlof bij voor wie tien jaar bij dezelfde werkgever werkt.
Vergunningen en keuringen in een hotel
Voor het schenken van alcohol is een vergunning nodig. Leidinggevenden moeten minstens 21 zijn en een verklaring omtrent het gedrag hebben. Ze hebben ook het diploma Sociale Hygiëne nodig. Voor nachtverblijf van meer dan tien personen gaat er minstens vier weken vooraf een gebruiksmelding naar de gemeente. Serveert de zaak eten, dan werkt de keuken volgens de hygiënecode of een eigen HACCP-plan. De NVWA komt onaangekondigd controleren.
Hotels zijn ook een prioritaire locatie voor legionellapreventie. Daar horen een risicoanalyse door een gecertificeerd bedrijf en een beheersplan bij. Minstens twee keer per jaar worden er watermonsters genomen. Een compleet dossier neem je bij de overdracht gewoon over.
Onderhoud en energielabel na de overname
Een hotel slijt sneller dan de meeste panden, omdat er elke nacht mensen slapen. Kamers, badkamers, bedden en meubilair hebben periodiek een opknapbeurt nodig. Uitgesteld onderhoud maakt het resultaat op korte termijn juist mooier. In de exploitatiecijfers zie je die cyclus daarom niet terug.
Een meerjarenonderhoudsplan laat wel zien waar het hotel in die cyclus staat. Net zo veelzeggend is de datum waarop de kamers voor het laatst zijn aangepakt. Daarna komen het dak, de klimaatinstallatie, de liften en de keuken aan bod. Een gebouw kan er verzorgd uitzien terwijl de achterstand onder de vloer of op het dak ligt.
Voor bedrijfsgebouwen is een geldig energielabel verplicht bij verkoop en verhuur. Een zwak label maakt een hotel niet onverkoopbaar. De investering die eruit volgt, neem je mee in je financieringsplan.
Hoe je hoort dat er een hotel vrijkomt
Een hotel ter overname komt lang niet altijd openbaar op de markt. Aantrekkelijke objecten gaan soms weg voordat ze ergens staan. Wie in Nederland een hotel te koop zoekt, wil het daarom horen zodra er een vrijkomt. Op Silverfield meldt de hotelier zijn zaak zelf aan, zonder makelaar ertussen. Die aanmelding wordt eerst nagelezen, en pas daarna verschijnt het hotel in het aanbod dat kopers na het inloggen zien. Sluit het aan op jouw zoekprofiel, dan krijg je een melding op het moment dat het live gaat.
Spreekt een aanbieding je aan, dan zet je met een contactverzoek de eerste stap richting de eigenaar. Hij bekijkt wie je bent en besluit zelf of hij met je om tafel gaat. Zegt hij ja, dan praat je rechtstreeks over de kamers, het team en de cijfers van 2026. Met het oordeel van je eigen adviseur over de exploitatie, het huurcontract en de vergunningen weet je wat je koopt. Twijfel je nog tussen een hotel en een zaak in een andere branche, dan helpt een bredere blik op bedrijf kopen.