Nederland telde medio 2026 ongeveer 3.950 hotels met samen ruim 153.000 kamers. Dat klinkt als een volwassen markt met veel keuze, maar de spreiding is scheef: Amsterdam alleen al is goed voor 544 hotels met zo'n 41.000 kamers en trekt ongeveer een derde van alle hotelovernachtingen in het land.
Belangrijker voor jou is dat de markt net van karakter is veranderd. Per 1 januari 2026 ging het btw-tarief op logies van negen naar 21 procent, en de gevolgen zijn inmiddels zichtbaar in de cijfers in plaats van in prognoses. Dat maakt een hotelovername op dit moment een ander vraagstuk dan een jaar geleden.
Er is nog een tweede vraag die je vroeg moet beantwoorden, en die bepaalt de omvang van de financiering: wil je het gebouw kopen, of alleen de exploitatie overnemen die erin zit? In de recreatiesector keert die vraag anders terug; een vakantiepark kopen betekent eerst uitzoeken van wie de huisjes zijn, want die staan vaak op naam van particuliere eigenaren.
De cijfers van 2025 komen uit een andere markt
De btw op de overnachting zelf verdubbelde ruimschoots, en dat gold ook voor boekingen die al in 2025 waren gemaakt voor een verblijf in 2026. Hoteliers stonden daarmee voor de keuze: doorberekenen aan de gast, of een deel uit de eigen marge betalen. In de praktijk gebeurde allebei.
Het effect is meetbaar. Over de eerste vier maanden van 2026 daalde het aantal overnachtingen in Nederland met ruim twee procent, de eerste daling in jaren. In het eerste kwartaal lag de bezettingsgraad landelijk bijna twaalf procent lager dan een jaar eerder, en in de grensregio's liep dat op tot ruim vijftien procent. Daar speelt mee dat een gast net zo makkelijk over de grens slaapt.
De vraag die je moet stellen
Vraag om cijfers over 2026 en niet alleen over 2025, en vraag daarbij expliciet of de verkoper de verhoging heeft doorberekend of geabsorbeerd. Een hotel dat de prijs volledig verhoogde, verloor waarschijnlijk bezetting. Een hotel dat de klap uit de marge betaalde, laat een stabiele bezetting zien bij een fors lager rendement. Beide zien er op een omzetgrafiek heel anders uit dan ze werkelijk zijn.
De toeristenbelasting telt mee; voor een hotelgast is dat een tweede prijsverhoging. Amsterdam hanteert 12,5 procent van de kamerprijs, het hoogste tarief van Europa, en de gemeente heeft aangekondigd dat percentage in stappen te verhogen naar zestien procent in 2027 en uiteindelijk twintig procent in 2031. Koop je in die stad, dan koop je die opwaartse lijn mee.
Koop je het vastgoed of de exploitatie?
Dit onderscheid bepaalt zowel je investering als je risicoprofiel. Bij een volledige aankoop krijg je het pand én het bedrijf, en is een groot deel van de waarde in feite vastgoed. In Amsterdam is dat effect het sterkst: daar zit het leeuwendeel van de transactiewaarde in de stenen en niet in de exploitatie.
Daarnaast bestaat de constructie waarbij het vastgoed bij een belegger zit en de hotelier huurt. Dat gebeurt vaak via sale-and-leaseback, waarbij een eigenaar zijn pand verkoopt en direct terughuurt om kapitaal vrij te maken. In Nederland is de triple-net-huur daarbij gebruikelijk: de huurder betaalt naast de huur ook de belastingen, verzekeringen en het onderhoud.
Koop je alleen de exploitatie, dan is de huurovereenkomst je belangrijkste document. Bekijk de resterende looptijd, de indexatie, de verlengingsopties en wie welk onderhoud draagt. Een aantrekkelijk rendement op de exploitatie is weinig waard als het contract over vier jaar afloopt zonder zekerheid over verlenging.
Wat sterren, formules en managementcontracten betekenen
De Nederlandse sterrenclassificatie is vrijwillig. Een hotel hoeft niet mee te doen, en van de bijna vierduizend accommodaties heeft een aanzienlijk deel geen ster. Doet een hotel wel mee, dan wordt de classificatie ongeveer elke vier jaar opnieuw getoetst, dus vraag wanneer de laatste toetsing was en wat eruit kwam.
Draait het hotel onder een internationale formule, dan koop je een contract mee. Bij franchise betaal je een entreefee en doorlopende vergoedingen, meestal een percentage van de omzet, in ruil voor merknaam, reserveringssysteem en standaarden. Die standaarden kunnen verplichte investeringen inhouden op momenten die jou niet uitkomen.
Bij een managementcontract voert een operator het hotel voor jouw rekening. De klassieke opzet is een basisvergoeding rond drie procent van de bruto omzet plus een prestatievergoeding van ongeveer tien procent van het bedrijfsresultaat, waarbij jij als eigenaar de renovaties en grote investeringen financiert. Reken dus goed door wat er ná die vergoedingen overblijft.
Hoe afhankelijk is het hotel van boekingsplatforms?
Voor een zelfstandig hotel lopen de commissies flink op. De grote boekingssites rekenen doorgaans tussen de tien en vijfentwintig procent, en bij sommige platforms ligt dat voor onafhankelijke hotels nog hoger. Bij zelfstandige hotels loopt het aandeel boekingen via die kanalen op tot ruim zeventig procent, terwijl grote ketens dankzij hun eigen merk rond dertig procent blijven.
Dat verschil is geld. Vraag daarom om een uitsplitsing van de boekingen naar kanaal en reken uit wat er per kanaal netto overblijft. Een hotel met een sterke eigen website en veel terugkerende gasten is aanzienlijk winstgevender dan een hotel met dezelfde omzet dat vrijwel alles via commissiekanalen binnenhaalt.
Accounts en beoordelingen op die platforms verhuizen bovendien niet vanzelfsprekend mee bij een eigenaarswisseling. Platforms beoordelen dat per geval en hanteren eigen beleid. Ga daar dus niet blind van uit, maar vraag het na voordat je de bestaande score als bezit in je waardering opneemt.
Seizoen en locatie bepalen je risico
Hotels draaien landelijk rond de zeventig tot vijfenzeventig procent bezetting, maar dat jaargemiddelde verhult grote uitslagen. In het hoogseizoen en rond evenementen lopen bezettingen op tot ver boven de tachtig procent met tarieven die verdubbelen, terwijl de maanden januari tot en met maart in veel hotels blijven steken tussen de dertig en vijftig procent. Op dit punt is een bed and breakfast kopen een heel ander bedrijf: daar ligt de bezetting rond een kwart van het jaar, omdat er weinig kamers zijn en de eigenaar buiten het seizoen sluit.
Maandcijfers dus, en geen jaaroverzicht. Kijk daarbij ook naar de gastenmix. Landelijk is iets minder dan de helft van de hotelgasten buitenlands, met Duitsland als veruit grootste herkomstland, gevolgd door het Verenigd Koninkrijk, België en de Verenigde Staten. Een hotel dat sterk op één land leunt, is gevoeliger voor wisselkoersen, vliegverbindingen en economische tegenwind daar.
Personeel, vergunningen en keuringen
De horeca-cao loopt tot en met eind 2026 en regelt onder meer de loonstijgingen die je in je kostenbasis moet verwerken: in 2026 ruim twee procent voor de laagste functiegroepen en tweeënhalf procent voor de hogere. Er kwam bovendien loyaliteitsverlof bij voor medewerkers die tien jaar bij dezelfde werkgever zijn. Personeel is in deze sector schaars, dus een ingewerkt team is een reële waarde.
De papieren neem je over, dus die loop je na. Voor het schenken van alcohol is een vergunning nodig, waarbij leidinggevenden minstens 21 jaar moeten zijn en over een verklaring omtrent het gedrag en het diploma Sociale Hygiëne moeten beschikken. Voor nachtverblijf van meer dan tien personen geldt een gebruiksmelding bij de gemeente, minimaal vier weken vooraf.
Serveer je eten en drinken, dan is werken volgens de hygiënecode of een eigen HACCP-plan verplicht en controleert de NVWA onaangekondigd. Hotels gelden verder als prioritaire locatie voor legionellapreventie, wat een risicoanalyse door een gecertificeerd bedrijf, een beheersplan en minstens twee keer per jaar watermonsters betekent. Vraag die dossiers op; ontbreken ze, dan is dat werk dat jij mag inhalen.
Reken de investeringen na de overname mee
Een hotel slijt sneller dan de meeste bedrijfspanden, simpelweg omdat er iedere nacht mensen in slapen. Kamers, badkamers, bedden, vloerbedekking en meubilair vragen periodiek een opknapbeurt, en de installaties daarachter hebben hun eigen vervangingsritme. Wie alleen naar de exploitatiecijfers kijkt, ziet die cyclus niet, want uitgesteld onderhoud maakt het resultaat op korte termijn juist mooier.
Wanneer zijn de kamers voor het laatst aangepakt, is er een meerjarenonderhoudsplan, en welke installaties zitten aan het einde van hun levensduur? Loop ook het dak, de klimaatinstallatie, de liften en de keuken langs. Bij een hotel dat er verzorgd uitziet kan de achterstand net zo goed onder de vloer of op het dak liggen.
De verduurzaming hoort daarbij. Voor bedrijfsgebouwen is een geldig energielabel verplicht bij verkoop en verhuur, en dat label vertelt je iets over wat je de komende jaren kunt verwachten aan isolatie, installaties en energiekosten. Een hotel met een zwak label is niet onverkoopbaar, maar de investering hoort in je financieringsplan te staan en niet als verrassing in het tweede jaar.
Zo vind je een hotel dat te koop komt
Hotels komen niet vaak openbaar te koop, en de aantrekkelijke objecten zijn vaak al verkocht voordat er een advertentie verschijnt. Het helpt daarom om vast te leggen wat je zoekt in plaats van de markt af te wachten.
Op Silverfield noem je de regio, het budget en de omvang die bij je plannen past. Nieuw aanbod wordt automatisch met dat profiel vergeleken en bij een passend hotel stuur je zelf een contactverzoek naar de verkoper. Laat de exploitatie, de huursituatie en de vergunningen beoordelen door je eigen adviseurs; in de horeca zit het verschil tussen een goed en een slecht jaar in die drie.