Nederland telt naar schatting vierduizend tot vierduizend tweehonderd bed and breakfasts. Je komt ze ook tegen als bed en breakfast of kortweg b en b. Bij een B&B loont het om tegelijk naar de gemeente te kijken, want die bepaalt voor een groot deel wat je met dat pand mag. De regels verschillen zo sterk dat dezelfde zaak in de ene gemeente goed loopt en in de andere geen vergunning krijgt. Wie dat weet voordat hij gaat kijken, vraagt bij een bezichtiging eerst naar de vergunning en pas daarna naar de kamers.
De meeste eigenaren runnen hun B&B naast een ander inkomen. Het is een manier van wonen en werken, met de gasten in je eigen huis. Die opzet bepaalt ook welke prijs redelijk is voor de zaak. Wil je er een volledig inkomen uit halen, dan kom je al snel uit bij een hotel. Daar werk je met personeel en met een bezetting die het hele jaar doorloopt.
Wat een bed and breakfast opbrengt
Uit brancheonderzoek komen nuchtere cijfers. Een Nederlandse B&B haalt gemiddeld ongeveer 14.000 euro omzet per jaar. Een kamer voor twee personen kost gemiddeld rond de 75 euro per nacht, met ontbijt. Die prijs staat al jaren opvallend stil. Je plan rust dus op de prijs die er nu staat, en niet op een verhoging na de overname.
B&B's draaien gemiddeld rond de 27 procent bezetting, hotels rond de 77. Dat verschil zit in het model. Een B&B werkt met weinig kamers en veel seizoen, en de eigenaar kan dichtgaan als hij zelf op vakantie wil. Voor jou telt hoeveel weken er echt geboekt worden. Dat staat in de bezetting per maand over minstens twee jaar. Dat overzicht kan al in het eerste gesprek met de verkoper op tafel komen. Ook de verblijfsduur zegt veel. De grootste groep gasten blijft twee nachten. Verkoopt een B&B vooral losse nachten, dan doet de eigenaar meer schoonmaakwerk voor dezelfde omzet. Elke wissel betekent bedden verschonen en een kamer opnieuw klaarmaken.
De gemeente bepaalt wat een bed and breakfast mag
Een landelijke regel voor B&B's bestaat niet. Elke gemeente maakt haar eigen beleid, en de verschillen zijn groot. In Amsterdam mag hooguit veertig procent van de woning voor de B&B worden gebruikt, met een maximum van 61 vierkante meter. Er mogen niet meer dan vier mensen slapen. De eigenaar moet er zelf wonen en 's nachts aanwezig zijn. Rotterdam werkt met een plafond van duizend vergunningen, waarvan tweehonderdvijftig in de binnenstad. Binnen een straal van honderdvijftig meter mogen er daar niet meer dan tien zijn. Den Haag staat hooguit vier personen toe. Je serveert er alleen ontbijt, zonder maaltijden en zonder alcohol.
Buiten de grote steden is er soms meer ruimte. In 's-Hertogenbosch mogen zes slaapplaatsen op hooguit vijfendertig procent van het bewoonde oppervlak. In het buitengebied van die gemeente zijn het er tot tien, verdeeld over vijf kamers. Groningen vraagt voor een kleine B&B met twee kamers geen vergunning. Je houdt daar wel een nachtregister bij, en een gast blijft er hooguit veertien aaneengesloten dagen. Wie wil groeien, heeft meer aan deze regels dan aan de foto's.
De vergunning op jouw naam
Soms is een vergunning persoonsgebonden en blijft ze bij de verkoper. Hij kan zijn vergunning of vrijstelling laten zien, en de gemeente kan je vertellen of die op jouw naam kan worden voortgezet. Met dat antwoord weet je voor je bod dat je een onderneming koopt en niet alleen een woning.
Wonen waar je gasten slapen
Veel gemeenten eisen dat de exploitant van een bed and breakfast zelf de hoofdbewoner is. Je neemt de onderneming dan niet los van de woning over. Er een beheerder op zetten kan ook niet. In Amsterdam moet je zelfs 's nachts aanwezig zijn als er gasten slapen. In de praktijk koop je een huis met een onderneming erin. Daardoor sluit de financiering eerder aan bij een hypotheek dan bij een bedrijfsovername. De woonplicht geldt later ook voor wie jouw B&B ooit van je overneemt.
Soms hoort het pand bij de koop, soms huur je het van de verkoper. Bij koop draag je de woning en de zaak samen. Bij huur hangt je zaak aan een contract met de vorige eigenaar. Wil je losse verblijven verhuren zonder woonplicht, dan past een vakantiepark misschien beter. Daar staan de accommodaties los van de woning van de exploitant.
Btw en toeristenbelasting sinds 2026
Sinds 1 januari 2026 geldt op logies 21 procent btw in plaats van negen. Dat raakt de overnachting zelf, en daarmee de kernomzet van een bed and breakfast. Het ontbijt valt er niet vanzelf onder. Wordt het apart aangeboden en geprijsd, dan blijft daarop negen procent gelden. Rekent een B&B één prijs voor kamer en ontbijt, dan moet die prijs naar marktwaarde worden gesplitst. In het boekenonderzoek zie je hoe de verkoper dat deed en of zijn cijfers al naar het nieuwe tarief zijn omgerekend. Dat zegt ook iets over hoe scherp hij zijn administratie bijhoudt.
Ook de toeristenbelasting ging in 2026 omhoog. Van de 342 gemeenten hieven er in 2026 320 toeristenbelasting. Het gemiddelde lag dat jaar rond 2,79 euro per persoon per nacht, bijna tien procent meer dan in 2025. Tussen gemeenten lopen de bedragen ver uiteen. In 2026 vroegen Renswoude en Waadhoeke een euro en Amsterdam 18,44 euro. Bij een kamerprijs van 75 euro weegt dat verschil zwaar.
De reviews blijven bij de vorige eigenaar
De beoordelingen op Booking.com en Airbnb horen bij het account van de huidige eigenaar en gaan niet mee met de bed and breakfast. Je begint met een nieuwe vermelding en nul reviews. Elke beoordeling die daarna binnenkomt, gaat over jouw ontbijt en jouw gastheerschap. Hoe de boekingen nu verdeeld zijn over de eigen website, de platforms en terugkerende gasten, laat zien wat er in je eerste jaar meegaat. Komt bijna alles via de platforms binnen, dan valt bij de overdracht het grootste deel van de vindbaarheid weg. Rechtstreekse boekingen gaan wel mee, als het domein, de website en het klantenbestand bij de koop horen. Bij een bed and breakfast met veel vaste gasten die rechtstreeks boeken, gaat dat deel van de klanten met je mee.
De commissies tellen ook mee. Booking.com rekent doorgaans vijftien tot achttien procent. Airbnb werkt met een gasttarief, waarbij de host standaard rond drie procent betaalt. Professionele verhuurders betalen er eerder veertien tot zestien procent. Een vaste gast die via de eigen website boekt, betaalt geen commissie aan een platform. Elke rechtstreekse boeking die de verkoper heeft opgebouwd, scheelt jou straks die commissie. Bij een bezetting rond de 27 procent telt elke nacht die de volle kamerprijs oplevert.
Ontbijt, legionella en brandveiligheid in een bed and breakfast
Zodra je gasten tegen betaling eten serveert, gelden de regels voor voedselveiligheid. Je werkt dan volgens een goedgekeurde hygiënecode of een eigen HACCP-plan. Warm eten blijft boven de zestig graden en koud eten onder de zeven. Daarop ziet de NVWA toe. In de praktijk betekent het een aparte koelkast voor gasten en een voor het huishouden. Bij de bezichtiging zie je meteen of die er staat.
Ontvang je meer dan vijf personen, dan geldt de bed and breakfast als prioritaire instelling voor legionellapreventie. Er hoort dan een risicoanalyse door een gecertificeerd adviseur bij, en ook een beheersplan. Twee keer per jaar neemt een erkend bureau watermonsters. Liggen die stukken klaar, dan neem je een zaak over waar dit al geregeld is. Ontbreken ze, dan haal jij dat werk in. Dat neem je mee in je bod.
Voor brandveiligheid geldt het Besluit bouwwerken leefomgeving. Slapen er meer dan tien personen, dan doe je een gebruiksmelding bij de gemeente. Een logiesfunctie vraagt om automatische branddetectie met volledige dekking. Ook het energielabel telt mee. De eisen aan gebouwen die bedrijfsmatig worden gebruikt, zijn aangescherpt. Heeft het pand geen geldig label, dan kan er een investering aankomen.
Van zoekprofiel naar gesprek met de eigenaar
Wie eerst zijn streek kiest en weet wat de gemeente daar toestaat, bespaart zich bezichtigingen van panden waar achteraf niets mag. Die streek leg je vast in een zoekprofiel op Silverfield. Komt daar een bed and breakfast te koop, dan krijg je bericht zodra hij in het aanbod verschijnt. Wat de gastheer of gastvrouw over de zaak schreef, is dan al door ons doorgelezen. Wie de B&B's in het aanbod wil bekijken, logt eerst in.
Spreekt een bed and breakfast je aan, dan stuur je de eigenaar een contactverzoek. Hij leest bij je verzoek wie je bent en kiest zelf of hij erop ingaat. Daarna praat je rechtstreeks met de gastheer of gastvrouw, zonder makelaar ertussen. Het gaat dan over de gasten, de vergunning en de boekingen. Bij bedrijf kopen in andere branches werkt het op dezelfde manier.
Je eigen adviseur ziet in de administratie en de vergunning van de bed and breakfast wat je tijdens een rondleiding niet ziet. Dat oordeel heb je het liefst voordat je tekent. Denk aan de splitsing van de btw, de bezetting per maand en de vraag of de vergunning op jouw naam kan.