Een bed and breakfast zit meestal in je eigen woning, en elke ochtend sta jij aan de ontbijttafel. Een deel van je goede beoordelingen gaat over jou. Daardoor verloopt een bed and breakfast verkopen anders dan de verkoop van een bedrijf dat los van een persoon en een pand bestaat. Ook als je alles alleen doet, heb je een koper genoeg te bieden. Je hebt kamers die klaarstaan en gasten die terugkomen. Je hebt een naam, en misschien een website die zelf boekingen binnenhaalt. Hoe beter een koper ziet wat daarvan bij hem blijft, hoe scherper hij biedt. Moet hij het zelf uitzoeken, dan rekent hij met onzekerheid en haalt hij die van de prijs af. Bij het te koop zetten van een vakantiepark speelt dat nauwelijks. Daar zit de waarde in het terrein en de contracten, en de gastheer telt amper mee. Een B&B schuift een eind die kant op als je er op tijd aan begint.
De bed and breakfast, het huis of allebei
Alles in deze verkoop rust op één keuze: wat bied je precies aan? Gaat het pand mee met de exploitatie, dan is je koper iemand die vastgoed kan financieren. Houd je de woning zelf en verhuur je de onderneming, dan zoek je een exploitant. Het huis blijft dan van jou en de exploitant betaalt je huur. Weet je vooraf welke van de twee je zoekt, dan praat je vanaf het eerste contact met de juiste mensen.
Zit je B&B in een gehuurd pand, dan heeft de verhuurder een stem. Zonder zijn instemming gaat de overdracht niet door. Komt die instemming pas op het laatst ter sprake, dan kan de hele verkoop erop vastlopen. Veel gemeenten eisen bovendien dat de exploitant zelf in het pand woont. Soms moet hij er ook 's nachts aanwezig zijn. Een bed and breakfast overnemen betekent voor je koper dan ook verhuizen. Die groep is kleiner dan bij de meeste bedrijven. Een vraagprijs die daarmee rekent, houdt de kopers die wel willen verhuizen aan tafel.
Wat er meegaat aan linnengoed, tuinmeubilair en apparatuur lijkt een bijzaak. Staat het op één lijst, dan wordt het geen strijdpunt op het moment dat de emoties al hoog zitten.
Je score blijft achter, je rechtstreekse gasten gaan mee
Op de grote boekingsplatforms hangt een beoordeling aan het account van de gastheer of gastvrouw. Het adres speelt daarbij geen rol. Een nieuwe eigenaar opent een eigen vermelding en bouwt zijn score vanaf nul op.
Een eigen domeinnaam en een website die zelf gasten trekt, gaan wel mee. Een gastenbestand en een vaste kring terugkerende bezoekers ook. De voorwaarde is dat ze bij de onderneming horen en niet bij je privéleven. Stel dat de helft van je gasten rechtstreeks boekt. Dan is je bed and breakfast meer waard dan een zaak met dezelfde omzet die volledig op commissiekanalen draait. Over wat via een platform binnenkomt, gaat vijftien tot achttien procent commissie af. Een koper leest aan die verhouding af hoeveel marge er werkelijk overblijft. Elke gast die via je eigen site boekt, laat die commissie in de kassa.
Wat de gemeente van een bed and breakfast vraagt
Bied je een bed and breakfast ter overname aan, dan begint de adviseur van een serieuze koper bij de gemeente. De jaarrekening komt pas daarna. Een landelijke regeling voor bed and breakfasts bestaat niet. Elke gemeente bepaalt zelf hoeveel slaapplaatsen en hoeveel vierkante meters zijn toegestaan. Ze bepaalt ook of je er zelf moet wonen. Sommige gemeenten werken met een quotum of met een minimumafstand tot de volgende B&B.
Of een koper je vergunning op zijn naam kan krijgen of haar opnieuw moet aanvragen, wil hij zwart op wit zien. Kan je vergunning mee, dan koopt hij een zaak die morgen gasten mag ontvangen en geen aanvraag met een onzekere uitkomst. Een legale en overdraagbare exploitatie neemt het grootste risico weg dat hij in deze markt ziet. Daarnaast wil hij de meldingen zien die bij logies horen, van brandveiligheid tot het ontbijt. Die laten zien dat je zaak op orde draait. Dan gaat het gesprek over je kamers en je gasten in plaats van over papier.
Wat de hogere btw met je boekingen deed
Sinds 1 januari 2026 valt een overnachting onder het hoge btw-tarief van 21 procent. Tot die datum was dat negen procent. Voor logiesbedrijven was dat een flinke ingreep, en de sector rekende op minder boekingen. Een koper weet dat en wil zien hoe jouw zaak het doorstond. Heb je de verhoging aan de gast doorberekend, of kwam ze uit je marge? En wat deed je bezetting in de maanden erna? Breng je dat zelf ter tafel, dan hoeft hij er niet naar te zoeken.
Prijs je het ontbijt apart, dan valt dat deel nog onder het lage tarief. De toeristenbelasting steeg in 2026 gemiddeld met bijna tien procent, met grote verschillen per gemeente. Een koper kijkt daarom naar wat een gast per nacht in totaal kwijt is. Je kale kamerprijs zegt hem minder.
Huis en zaak onder één dak bij de fiscus
Zit de onderneming in je woning, dan lopen huis en bedrijf ook fiscaal door elkaar. Dat werkt door in je hypotheekrenteaftrek en in het eigenwoningforfait. In 2026 is dat forfait 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot ruim 1,3 miljoen euro. Bij de verkoop komt de vraag erbij welk deel van de opbrengst privé is en welk deel bij de onderneming hoort. Een rekenblad lost die verdeling niet op, en aan tafel bij de notaris is het te laat om ermee te beginnen. Juist die verdeling kan veel schelen in wat je netto overhoudt. Laat je haar vroeg door een fiscalist uitrekenen, dan weet je bij het eerste bod al wat er voor jou overblijft.
Bezetting en seizoen: wat een koper narekent
Een bed and breakfast heeft een handvol kamers. Een koper rekent je omzet daarom in een paar minuten na. Hij kijkt naar het aantal verkochte nachten per jaar en naar de gemiddelde kamerprijs. Het verloop per maand zegt hem meer dan het jaartotaal. Bijna elke B&B kent een piek en een dal, maar de vorm verschilt per plek. Aan zee beslist juli over het jaar. In een stad met congressen komt de omzet gelijkmatiger binnen. Langs een fietsroute begint het seizoen pas in april. Hoeveel maanden hij moet overbruggen voordat er weer geld binnenkomt, wil een koper precies weten. Heb jij dat maandbeeld paraat, dan is die vraag in één gesprek beantwoord.
Bij een hotel gaat dat narekenen minder vlot. Daar vraagt een koper maandcijfers per kanaal, gesplitst in kamers en horeca.
Je eigen uren in de bed and breakfast
Het meeste werk in een bed and breakfast staat nergens in de boeken. Je maakt schoon tussen twee gasten en je wast en strijkt het linnengoed. Daar komen de boodschappen, het ontbijt en de ontvangst nog bij. Hoeveel tijd dat per kamer en per nacht kost, is de eerste som die een koper maakt. Hij rekent die uren om naar wat het kost om ze in te huren. Dat bedrag trekt hij van je resultaat af. Noem jij het getal zelf, dan bepaal jij waar het gesprek over gaat.
Een deel van dat werk kan al anders lopen. Een sleutelkluis, een ontbijt in zelfbediening of een vaste hulp voor de wissels maakt je B&B aantrekkelijk voor veel meer kopers. Draait dat al voordat je verkoopt, dan ziet een koper dat de zaak niet alleen op de handen van de eigenaar rust. Werk je al met een vaste schoonmaakhulp of een wasserij voor het linnengoed? Dan ziet een koper dat die hulp in de buurt te vinden is. De afspraken zelf maakt hij daarna op zijn eigen naam.
Je bed and breakfast aanbieden en overdragen
Je bed and breakfast aanmelden is in een minuut of tien gedaan. Je beschrijft de zaak in je eigen woorden, bijvoorbeeld als een kleinschalige B&B met drie kamers in een dorp bij de kust. De vergunning, de cijfers en het pand komen later aan bod, met een koper die al echt belangstelling heeft. Voordat je aanbod zichtbaar wordt, leest iemand van ons het na. Kopers met een zoekprofiel dat erop aansluit, krijgen dan bericht. Je B&B staat in een aanbod dat alleen ingelogde kopers zien.
Wil een koper verder, dan stuurt hij je een contactverzoek. Daarin lees je wie hij is en waarom hij je bed and breakfast wil overnemen. Pas als jij ja zegt, praat je rechtstreeks met elkaar. Wil je lezen hoe een bedrijf verkopen hier verloopt van aanmelding tot eerste gesprek, dan staat dat op de algemene verkooppagina.
Het eind van het seizoen is een gunstig moment om een bed and breakfast over te dragen. De nieuwe eigenaar heeft dan rust om zijn eigen vermelding op te bouwen voordat de drukte begint. Jij draait het drukste deel van het jaar dan nog zelf en rekent het ook zelf af.