Gemiddeld tweederde van hun facilitaire diensten laten organisaties door een ander doen, tegen ruim zes op de tien een jaar eerder. Dat uitbestede werk moet ergens terechtkomen, en een deel ervan loopt nu al via jouw contracten. In een facility- en workplacemarkt die in 2024 op bijna 77 miljard euro werd geschat, kijken drie soorten kopers naar een facilitair bedrijf dat te koop komt. Een regionale collega wil meer objecten in zijn eigen regio. Een landelijke partij bundelt diensten tot één aanbod per opdrachtgever. En er zijn ondernemers die een draaiende basis zoeken om voor zichzelf te beginnen.
Alle drie stellen ze als eerste dezelfde vraag: hoe vast zit het werk? In jouw vak staat het antwoord op papier, in de contracten met je opdrachtgevers. Wat een koper overneemt, is werk dat volgend jaar nog doorloopt. Daarbij horen de objecten waar je mensen elke dag binnenlopen, en een ploeg die die gebouwen kent. Hoe meer daarvan aan het bedrijf hangt en niet aan jou, hoe minder risico een koper inrekent en hoe meer de verkoop van je bedrijf oplevert.
Ook een kleine zaak met vaste opdrachtgevers is te koop
Werk je alleen of met een paar mensen, dan is er ook voor jou een koper. De ondernemer die voor zichzelf wil beginnen in de schoonmaak of het glaswerk, zoekt precies zo'n draaiende basis. Wie een klein facilitair bedrijf overnemen wil, hoeft geen opdrachtgevers meer te werven, want die heb jij al. Hij neemt je vaste objecten over, samen met een naam die bij je opdrachtgevers bekend is. Een object dat je elke week tegen een vast maandbedrag schoonmaakt, geeft hem vanaf de eerste maand omzet. Hoe langer je opdrachtgevers al bij je zijn, hoe zekerder hij weet wat hij in zijn eerste jaar verdient.
Contracten die meegroeien met de cao
In deze branche stijgen de lonen bij elke cao-ronde, en daarom telt de prijsafspraak in je contracten zwaar. Een contract met een heldere indexatie groeit met die lonen mee. Zonder zo'n afspraak moet je elk jaar opnieuw onderhandelen, en in de tussentijd loopt de marge weg. Contracten waarin de indexatie vastligt, verkopen beter dan contracten waarover elk jaar een gesprek nodig is. Wat hij daarnaast uit je contracten haalt, is hoeveel werk er de komende jaren al vastligt. Looptijd, opzegtermijn en maandbedrag vertellen hem dat per opdrachtgever.
Een deel van je opdrachtgevers heb je misschien via een aanbesteding binnengehaald. Zulke contracten komen op een vast moment opnieuw op de markt. Goede kwaliteitsscores laten een koper zien dat je sterk staat als zo'n contract kort na de overdracht opnieuw op de markt komt. Meet een opdrachtgever je werk met een vast systeem, dan staat in die scores zwart op wit hoe tevreden hij is. Een heraanbesteding waarvan de datum bekend is, is voor een koper gewoon een punt in zijn planning. Een bedrijf dat die data kent, laat bovendien zien dat het weet wat eraan komt.
Wat een facilitair bedrijf per object overhoudt
In een facilitair bedrijf gaat zeventig tot tachtig procent van de omzet op aan loonkosten. Wat er overblijft, hangt dus vooral af van de uren die op elk object worden gemaakt. Reistijd en toeslagen tellen mee, net als materiaal en een deel van de overhead. Pas dan wordt zichtbaar welk object geld oplevert en welk object vooral werk kost.
Ook een object dat verlies draaide, kan in je voordeel werken. Een bedrijf waarin zo'n object opnieuw is gecalculeerd of waarin de uren zijn bijgesteld, laat zien dat er naar de cijfers wordt gekeken. Ook een contract dat in overleg is beëindigd, hoort daarbij. Dat zegt een koper meer dan een bedrijf waarin zo'n object nooit ter sprake kwam. Bij de prijs rekent hij verder met een genormaliseerd resultaat. Jouw eigen beloning vervangt hij door een salaris dat in de markt gangbaar is. Ook eenmalige uitgaven en wat privé via de zaak liep, telt hij niet mee. Wat overblijft, is wat het facilitair bedrijf zonder jou verdient.
Het personeel van een facilitair bedrijf gaat mee
Bij de verkoop van een facilitair bedrijf gaan je medewerkers van rechtswege mee naar de koper. Hun afspraken over loon, uren en functieniveau blijven zoals ze zijn, en hun dienstjaren tellen door. Voor je ploeg verandert er op de werkvloer weinig. Met je mensen neemt een koper vooral hun ervaring op de objecten over.
In de schoonmaak geldt bij een contractwisseling een eigen regel. Gaat een object naar een ander bedrijf, dan gaan medewerkers mee die er minstens anderhalf jaar werken en een erkend diploma hebben. Voor een koper zegt dat iets over het vaste deel van je ploeg. In een branche met veel verloop en een krappe arbeidsmarkt wordt een facilitair bedrijf waar medewerkers blijven, door een koper gezien als goed geleid. Een laag verzuim en weinig openstaande vacatures versterken dat beeld nog.
Een keurmerk dat meegaat
Wie in de schoonmaak werkt, kent het OSB-Keurmerk en de toetsing aan NEN 4400-1. Voor een koper hoort zo'n keurmerk bij wat hij overneemt. Is de laatste toetsing recent, dan hoeft hij er voorlopig niets aan te doen. Hetzelfde geldt voor certificaten voor kwaliteit en milieu. Een geldig milieucertificaat houdt voor de nieuwe eigenaar de aanbestedingen in zorg, onderwijs en overheid open, waar duurzaamheidseisen steeds zwaarder wegen.
Met het bedrijf neemt een koper ook je pensioenaansluiting en de afspraken in je keten over. In het schoonmaak- en glazenwassersbedrijf is dat het verplichte bedrijfstakpensioenfonds, dat sinds 1 januari 2026 met een nieuwe premieregeling werkt. Een bedrijf waar iedereen bij dat fonds is aangemeld en alles betaald is, geeft een koper een schone start. Bij ingeleend personeel en uitbesteed werk hoort de ketenaansprakelijkheid. Een g-rekening waarop een deel van elke factuur gaat, dekt die af. Uitleners die aan NEN 4400 voldoen en in het register van de Stichting Normering Arbeid staan, doen hetzelfde. Zo krijgt een koper een facilitair bedrijf in handen dat op deze punten al klopt.
Machines en middelen op de objecten
Een facilitair bedrijf lijkt een dienstverlener zonder bezit, maar op de objecten staat materieel. Er staan schrobmachines en stofzuigers. Voor het glaswerk zijn er hoogwerkers, en soms rijdt er per rayon een werkbus. Een deel van de machines stelt de opdrachtgever beschikbaar. Op andere locaties staat jouw eigen materieel. Gaat zo'n object naar een ander, dan komt je materieel terug of wordt het overgenomen. Wat daarover in het contract staat, hoort bij het beeld dat een koper van je bedrijf krijgt. Machines die elke dag draaien, gaan een jaar of vijf mee. Zijn ze tegelijk gekocht, dan valt ook de vervanging in dezelfde periode.
Schoonmaakmiddelen, papierwaren en zeep worden per object geleverd. Soms betaalt de opdrachtgever ze apart, soms zitten ze in het contractbedrag. Die afspraak verschilt per contract en bepaalt voor een deel je marge. Wat je bij de inkoop bespaart, telt daarbij mee. In een bedrijf waar de lonen het grootste deel van de omzet opslokken, kan dat kleine verschil de marge op een object bepalen.
De waarde van een facilitair bedrijf
Voor de prijs van een mkb-bedrijf in Nederland vermenigvuldigt een koper de genormaliseerde bedrijfswinst met een factor. Die factor is gemiddeld ongeveer vijf. De bandbreedte loopt van ruim twee tot ruim zeven. Bij een facilitair bedrijf, dat op handwerk draait, bepalen vooral de contracten hoe hoog de factor uitvalt. Contracten die lang doorlopen en meestijgen met de cao, duwen hem naar boven. Opdrachtgevers die over veel namen verspreid zijn, doen hetzelfde. Opzegbare contracten en één opdrachtgever die de omzet domineert, trekken hem omlaag. Waar je uitkomt, hangt dus vooral af van de contracten die je al hebt.
Tussen het eerste gesprek en de overdracht van een facilitair bedrijf zitten zes tot twaalf maanden. In die tijd wil een serieuze koper je cijfers en je contracten zien, en dat komt vanzelf aan de orde. Soms stelt hij voor om een deel van de prijs later te betalen. Dat deel kan ook afhangen van de contracten die na de overdracht blijven.
Hoe een koper je bedrijf vindt
Je aanmelding beschrijft je bedrijf in hoofdlijnen, met de diensten die je levert en de regio waar je werkt. Het is een beschrijving in woorden, en je stukken blijven bij jou tot je met een koper om tafel zit. Voordat de aanmelding live gaat, leest iemand van ons haar na. Zoekt een koper een facilitair bedrijf ter overname in jouw regio, dan krijgt hij een bericht over jouw bedrijf. Een koper die iets in je bedrijf ziet, stuurt een contactverzoek. Eerst lees je in zijn profiel wie hij is. Of er een gesprek volgt, bepaal je daarna zelf. Verkopen kost je bij ons niets. Werk je vooral in de beveiliging, dan ligt het verkopen van een beveiligingsbedrijf dichter bij je eigen zaak. Daar spelen dezelfde vragen over looptijd en indexatie van contracten. Er komt alleen een vergunning bij.