De markt waarin je koopt is groot en groeit gestaag. Inclusief vastgoed werd de Nederlandse facility- en workplacemarkt in 2024 op bijna 77 miljard euro geschat, en organisaties besteden inmiddels gemiddeld tweederde van hun facilitaire diensten uit aan derden. In 2023 was dat nog iets meer dan zes op de tien, dus de beweging gaat de goede kant op voor wie in deze hoek koopt.
Onder de noemer facilitaire dienstverlening valt van alles: schoonmaak, glasbewassing, groenonderhoud, receptie, catering, technisch onderhoud en beveiliging. Sommige bedrijven doen één ding heel goed, andere bundelen meerdere diensten in één contract per locatie. Dat verschil bepaalt hoe stabiel de omzet is en hoe kwetsbaar hij tegelijk kan zijn.
Begin je onderzoek daarom niet bij de jaarrekening maar bij de contractenlijst. Daar staat het bedrijf in samengevat: wie er betaalt, hoe lang nog, tegen welke prijs en met welke afspraak over prijsstijgingen.
Wat je bij een facilitair bedrijf feitelijk overneemt
Vraag om een overzicht met per klant de looptijd, de opzegtermijn, de diensten die eronder vallen, het maandbedrag en de indexatieformule. Contracten in deze branche lopen doorgaans één tot vijf jaar met een opzegtermijn van één tot zes maanden. Alles wat binnen een jaar afloopt, moet je behandelen als omzet die je nog moet verdienen en niet als omzet die je koopt.
Kijk daarnaast of er heraanbestedingen op de rol staan. Bij overheid, zorg en onderwijs gaat werk via een formeel inkooptraject, en meer dan driekwart van de aanbestedingen in de schoonmaak komt uit die publieke hoek. Een contract dat volgend jaar opnieuw de markt op moet, is geen zekerheid maar een inschrijving die je nog moet winnen.
Vraag ook naar de indexatie. Loonkosten in deze branche stijgen elke cao-ronde, en een contract zonder heldere prijsafspraak betekent dat die stijging bij jou blijft hangen. Een bedrijf dat zijn indexatie netjes heeft geregeld, verkoopt in feite een marge in plaats van een omzet.
Bij een facilitair bedrijf gaat het personeel mee
Bij een overgang van onderneming gaan alle medewerkers van rechtswege mee naar de koper, met hun loon, hun uren, hun functieniveau en hun opgebouwde dienstjaren. Ontslag omdat er een overname plaatsvindt is niet toegestaan, ook niet vlak ervoor of vlak erna, en zieke medewerkers vormen geen uitzondering. Reken daar dus niet op als route om de personeelslasten te drukken.
Er is nog een tweede mechanisme dat in deze branche specifiek is: de contractwisseling. Wint een ander bedrijf een schoonmaakobject via heraanbesteding, dan moet dat bedrijf de medewerkers die er minstens anderhalf jaar werken en over een erkend diploma beschikken een baan aanbieden, met hun cao-rechten erbij. Die medewerkers hebben zeven werkdagen om te reageren.
Als koper heb je daar zowel voordeel als last van. Verlies je een object, dan verdwijnen de mensen mét het werk en houd je geen leegloop over. Win je er een, dan krijg je mensen erbij die je niet zelf hebt geselecteerd. Vraag daarom hoeveel objecten er de afgelopen drie jaar zijn gewonnen en verloren, want dat cijfer zegt meer over de kwaliteit van het bedrijf dan de omzetgroei.
De marge van een facilitair bedrijf zit per contract
Loonkosten vormen in deze sector doorgaans zeventig tot tachtig procent van de omzet. Dat betekent dat een paar procent verschil in uurproductiviteit of reistijd het verschil maakt tussen winst en verlies op een object. Vraag daarom om de marge per klant en niet alleen om het resultaat over het geheel.
In vrijwel elk facilitair bedrijf zitten een of twee contracten die verlieslatend zijn en waar niemand meer naar kijkt. Dat is geen ramp, het is een verbeterpunt, maar je wilt het weten voordat je een prijs afspreekt. Vraag expliciet welke objecten al langer onder druk staan en waarom er nog niet is bijgestuurd.
Let ook op de spreiding van je omzet. Komt zestig procent of meer van een handvol opdrachtgevers, dan hangt de winstgevendheid aan enkele handtekeningen. Bij integrale contracten, waarbij één opdrachtgever meerdere diensten of meerdere locaties afneemt, is dat risico groter dan het op papier lijkt.
Ingehuurd personeel bij een facilitair bedrijf
Werkt het bedrijf met uitzendkrachten of onderaannemers, dan loop je risico op inlenersaansprakelijkheid. Draagt de uitlener de loonheffingen en de btw niet af, dan kan de Belastingdienst zich bij de inlener melden. Dat risico beperk je door een deel van de factuur op een geblokkeerde rekening te storten, in de regel vijfentwintig procent van het factuurbedrag inclusief btw en twintig procent wanneer de btw is verlegd.
Een tweede route is werken met gecertificeerde uitleners die aan de norm NEN 4400 voldoen en in het register van de stichting normering arbeid staan. Vraag bij een overname dus welke uitleners er zijn gebruikt, of er een geblokkeerde rekening is aangehouden en of de certificaten zijn gecontroleerd. Dit is het soort verplichting dat pas jaren later opduikt.
Wat je opvraagt voor je een bod doet
De contractenlijst met per klant looptijd, opzegtermijn, maandbedrag en indexatie. Het resultaat per contract over de laatste twee jaar. De aanbestedingen die de komende twee jaar aflopen. De personeelslijst met functie, dienstjaren, diploma en het object waarop iemand werkt. Het overzicht van gewonnen en verloren objecten over drie jaar. De facturen van uitleners met de gebruikte geblokkeerde rekening. De certificaten voor kwaliteit en milieu. En de verzuimcijfers per object.
Het keurmerk en het pensioenfonds van een facilitair bedrijf
Twee papieren zaken bepalen of je na de overdracht gewoon kunt doorwerken. De eerste is het keurmerk waar opdrachtgevers om vragen. In de schoonmaak is dat het OSB-Keurmerk, dat onder meer stoelt op de norm NEN 4400-1 voor de personeels- en loonadministratie. Vraag of het bedrijf dat voert, wanneer de laatste toetsing is geweest en wat er bij een eigenaarswissel opnieuw moet worden aangetoond.
De tweede is het pensioen. Werkgevers in het schoonmaak- en glazenwassersbedrijf vallen onder een verplicht bedrijfstakpensioenfonds, en dat fonds is per 1 januari 2026 overgegaan op een nieuwe premieregeling. Vraag dus of de aansluiting klopt, of alle medewerkers zijn aangemeld en of er geen premie openstaat. Achterstand bij een verplicht fonds is een schuld die met het bedrijf meekomt.
Kijk in het verlengde daarvan naar de g-rekening. Besteedt het bedrijf werk uit of leent het personeel in, dan kan de Belastingdienst het aanspreken voor loonheffingen die een ander niet heeft afgedragen. Door een deel van elke factuur op zo'n geblokkeerde rekening te storten wordt dat risico beperkt, en aan de afschriften zie je of dat consequent is gebeurd.
In wat voor markt stap je eigenlijk? Het aantal schoonmaakbedrijven daalde in 2025 van 21.143 naar 20.619, terwijl in het jaarlijkse brancheonderzoek de tien grootste bedrijven ruim tachtig procent van de gerapporteerde omzet voor hun rekening namen. Je koopt een kleine speler in een markt waarin de bovenkant het tempo bepaalt. Daarom is een portefeuille met langlopende afspraken hier zoveel waard.
Verloop, certificaten en wat de prijs bepaalt
Het verloop in een facilitair bedrijf is hoog. Ongeveer één op de zes medewerkers stapt jaarlijks over naar een andere werkgever, en gemiddeld blijft iemand bijna zes jaar bij hetzelfde bedrijf. Vraag hoe dit bedrijf daarop scoort, want een team dat blijft, is in een markt met structurele personeelstekorten het echte bezit.
Kijk daarnaast naar certificaten. Bij aanbestedingen in de publieke sector wegen duurzaamheidseisen steeds zwaarder, en een bedrijf zonder milieucertificering valt bij sommige inschrijvingen simpelweg af. Vraag welke certificaten er zijn, wanneer ze aflopen en welke inschrijvingen erop hebben gedraaid.
Voor de prijs geldt in het Nederlandse mkb een factor op de genormaliseerde bedrijfswinst, met een gemiddelde rond de vijf en een bandbreedte die van ruim twee tot ruim zeven loopt. Arbeidsintensieve dienstverlening zit doorgaans aan de onderkant van die bandbreedte, omdat de marges dun zijn en de contracten opzegbaar. Lange contracten met een goede indexatie trekken de factor omhoog.
Zo vind je een facilitair bedrijf via Silverfield
Je maakt een zoekprofiel aan waarin je vastlegt welke diensten je zoekt, in welke regio en binnen welke omvang. Wordt er een bedrijf aangeboden dat aan die omschrijving voldoet, dan hoor je dat van ons en benader je de eigenaar rechtstreeks. Niemand zit tussen dat eerste gesprek. Zoek je specifiek in de bewakingskant, kijk dan ook naar het kopen van een beveiligingsbedrijf, want daar gelden vergelijkbare contractvormen met een eigen vergunningplicht erbij.