De Nederlandse facility- en workplacemarkt werd in 2024 op bijna 77 miljard euro geschat, vastgoed meegerekend. Organisaties besteden inmiddels gemiddeld tweederde van hun facilitaire diensten uit. In 2023 was dat nog iets meer dan zes op de tien. Onder facilitaire dienstverlening vallen schoonmaak, glasbewassing en groenonderhoud. Receptie, catering, technisch onderhoud en beveiliging horen er ook bij. Het ene facilitair bedrijf doet één dienst goed. Het andere bundelt meerdere diensten in één contract per locatie.
Bij een facilitair bedrijf koop je geen machinepark. Je koopt klanten die elke maand betalen, voor een looptijd die ergens ophoudt. Het rekenwerk begint daarom bij de lijst met contracten en niet bij de jaarrekening. Per klant wil je weten wie er betaalt, hoe lang nog en tegen welke prijs. Even belangrijk is de afspraak over prijsstijgingen. Loonkosten stijgen in deze branche bij elke cao-ronde, en die afspraak bepaalt wie dat betaalt.
Hoe lang de contracten van een facilitair bedrijf nog lopen
Contracten lopen in deze branche één tot vijf jaar. De opzegtermijn ligt tussen één en zes maanden. Naast de looptijd en de diensten staan per klant het maandbedrag en de indexatie. Dat laatste is de afspraak over hoe de prijs jaarlijks meestijgt. Staat die goed op papier, dan beweegt de omzet mee met de loonkosten. Is ze vaag, dan blijft elke cao-verhoging bij jou hangen. Een contract dat binnen een jaar afloopt, telt pas als zekere omzet mee wanneer de klant na de overname opnieuw tekent bij het facilitair bedrijf.
Meer dan driekwart van de aanbestedingen in de schoonmaak komt van overheid, zorg en onderwijs, die inkopen via een formeel inkooptraject. In hun contracten kunnen boeteclausules staan voor een kwaliteitsmeting die onder de afgesproken norm blijft. Hoe vaak zo'n boete viel en wat hij kostte, vertelt je hoe het werk op de objecten werkelijk loopt.
Het personeel gaat mee, ook bij een nieuwe aanbesteding
Bij een overgang van onderneming gaan alle medewerkers vanzelf mee naar jou als koper. Hun loon, uren, functieniveau en dienstjaren blijven staan. Ook zieke medewerkers vallen eronder. Ontslag vanwege de overname mag niet, ook niet vlak ervoor of vlak erna. Wie een facilitair bedrijf overneemt, krijgt dus de mensen die het werk nu doen, met hun huidige afspraken. Hun loonkosten zijn vanaf de eerste dag jouw loonkosten.
In de schoonmaak geldt daarnaast de regeling voor contractwisseling. Wint een ander bedrijf een object via een nieuwe aanbesteding, dan moet het de schoonmakers daar een baan aanbieden. Dat geldt voor wie er minstens anderhalf jaar werkt en een erkend diploma heeft. Hun cao-rechten blijven behouden. De schoonmaker heeft zeven werkdagen om op het aanbod te reageren. Verlies je een object, dan gaan de mensen mee met het werk. Win je er een, dan krijg je er mensen bij die je niet zelf koos.
Door die regeling zegt het aantal gewonnen en verloren objecten over de afgelopen drie jaar meer over de kwaliteit dan de omzetgroei. Bij elk verloren object telt waarom de klant vertrok. Ging het om de prijs, om de kwaliteit of om een contactpersoon die bij de klant wisselde? Een klant die om de prijs vertrok, vraagt na de overname iets anders van je dan een klant die de kwaliteit te mager vond.
De winst zit per object
Loonkosten zijn in deze sector zeventig tot tachtig procent van de omzet. Een paar procent verschil in productiviteit per uur maakt het verschil tussen winst en verlies op een object. Reistijd werkt net zo, want die telt mee als loon. Hoe de routes tussen de objecten lopen, zie je dus terug in de marge. Het resultaat over het hele bedrijf verbergt dat. De marge per klant laat zien welke objecten geld opleveren en welke geld kosten.
Een verlieslatend contract ken je het liefst voordat je een prijs afspreekt. Soms staat een object al langer onder druk zonder dat de eigenaar heeft bijgestuurd, en dat bijsturen ligt na de overname in jouw handen. Komt zestig procent of meer van de omzet van een handvol opdrachtgevers, dan hangt de winst aan een paar handtekeningen. Bij een integraal contract neemt één klant meerdere diensten of locaties af. Dan is het risico groter dan het op papier lijkt, omdat met die ene klant een heel pakket tegelijk vertrekt.
Niet elk facilitair bedrijf draait vooral op schoonmaak. Een bedrijf dat hoofdzakelijk groen onderhoudt, heeft seizoenen en machines. In de rekensom lijkt het meer op een hoveniersbedrijf. Naast de marge per object tellen dan ook het materieel en de manier waarop het werk over het jaar verdeeld is.
Inleners, pensioen en het keurmerk
Werkt het facilitair bedrijf met uitzendkrachten of onderaannemers, dan ben jij na de overname de inlener. Draagt de uitlener zijn loonheffing en btw niet af, dan kan de Belastingdienst bij jou aankloppen. Een g-rekening beperkt dat risico. Het is een geblokkeerde rekening waarop je een deel van de factuur stort. Meestal gaat het om vijfentwintig procent van het bedrag inclusief btw. Is de btw verlegd, dan is het twintig procent. Het risico is kleiner bij uitleners die gecertificeerd zijn volgens de norm NEN 4400. Die staan in het register van de Stichting Normering Arbeid.
In de schoonmaak vragen opdrachtgevers om het OSB-Keurmerk, dat onder meer steunt op NEN 4400-1. Het keurmerk kent een periodieke toetsing. Na een overname gaat het hooguit om een deel dat opnieuw aangetoond wordt, niet om het hele keurmerk. Werkgevers in het schoonmaak- en glazenwassersbedrijf vallen bovendien onder een verplicht bedrijfstakpensioenfonds. Dat fonds ging per 1 januari 2026 over op een nieuwe premieregeling. Een achterstand bij zo'n fonds gaat met het facilitair bedrijf mee naar de koper. Een goede aansluiting betekent dat alle medewerkers zijn aangemeld en dat er geen premie openstaat.
Wat de stukken je vertellen
De contractenlijst met looptijd, opzegtermijn en indexatie toont hoeveel werk er na de overdracht doorloopt. Het resultaat per contract over twee jaar wijst de objecten aan die geld kosten. De aanbestedingen die de komende twee jaar aflopen, laten zien welk werk je als eerste opnieuw moet binnenhalen. Uit de personeelslijst blijkt wie met welk diploma op welk object staat. De facturen van uitleners en de afschriften van de g-rekening tonen of het inlenersrisico goed geregeld is.
Een klein facilitair bedrijf in een markt van grote spelers
Het aantal schoonmaakbedrijven daalde in 2025 van 21.143 naar 20.619. In het jaarlijkse brancheonderzoek namen de tien grootste bedrijven ruim tachtig procent van de gerapporteerde omzet voor hun rekening. Juist in een markt waar de bovenkant het tempo bepaalt, is een kleinere speler met lange afspraken veel waard. Een facilitair bedrijf met vaste klanten in één regio kan voor een grote speler een aantrekkelijke aanvulling zijn. Dat is later ook jouw verkoopverhaal.
Ongeveer één op de zes medewerkers stapt jaarlijks over naar een andere werkgever. Gemiddeld blijft iemand bijna zes jaar bij hetzelfde bedrijf. Hoe dit facilitair bedrijf zich tot die gemiddelden verhoudt, lees je af aan het verzuim per object en aan de vacatures die nu openstaan. Een object met veel uitval draait op invallers. Die maken het werk duurder en de klant ontevredener.
Bij publieke aanbestedingen wegen duurzaamheidseisen zwaarder, en daarmee de certificaten voor milieu en kwaliteit. Zonder milieucertificaat val je bij sommige inschrijvingen af. Welke inschrijvingen op een certificaat draaiden, laat zien hoeveel werk eraan hangt. De einddatum vertelt wanneer het opnieuw moet. Doet het bedrijf ook catering op locatie, dan zit daar een onderneming met eigen regels in, net als bij een cateringbedrijf.
Wat een facilitair bedrijf kost
In het Nederlandse mkb wordt gerekend met een factor op de genormaliseerde bedrijfswinst. Daarvoor haal je eenmalige posten uit de winst en reken je een normaal loon voor de eigenaar. Het gemiddelde ligt rond de vijf, met een bandbreedte van ruim twee tot ruim zeven. Arbeidsintensieve dienstverlening zit aan de onderkant van die bandbreedte. De marges zijn dun en de contracten opzegbaar.
Lange contracten met een goede indexatie trekken de factor omhoog. Een klantenbestand dat over veel objecten verspreid is, doet dat ook. Een bod aan de bovenkant verdedig je alleen met contracten die na de overdracht nog jaren doorlopen. Met de marge per contract en de stand bij pensioenfonds en Belastingdienst, nagerekend door je eigen accountant, onderbouw je je bod. Wat daar openstaat, hoort in de prijs en niet in je eerste jaar als eigenaar.
Van melding tot eerste gesprek met de eigenaar
Een facilitair bedrijf ter overname met contracten die nog jaren lopen, trekt ook grotere kopers. Wie snel reageert, heeft dan een voorsprong. Daarom loont het om je wensen vast te leggen voordat er iets in het aanbod verschijnt: de branche en de regio waarin je aan de slag wilt. Een verkoper die zijn facilitair bedrijf aanmeldt, komt pas in het aanbod nadat wij zijn tekst hebben gelezen. Sluit het aan op wat je zocht, dan krijg je daar bericht van. Welke diensten je wilt leveren, maakt daarbij verschil. Een schoonmaakbedrijf met publieke contracten vraagt een ander soort ondernemer dan een bedrijf dat recepties bemant voor kantoren. Zoek je in de bewaking, dan kom je bij het kopen van een beveiligingsbedrijf vergelijkbare contracten tegen, met een eigen vergunningplicht erbij.
Dat contact loopt rechtstreeks tussen jou en de eigenaar. Via het platform vraag je de eigenaar om een gesprek. De verkoper krijgt eerst jouw gegevens te zien en kiest zelf met welke kopers hij praat. Er zit geen bemiddelaar tussen, dus je eerste vragen over contracten en objecten stel je aan de eigenaar zelf. Bij het kopen van een bedrijf dat op contracten draait, zegt de einddatum van het grootste contract meer dan elk ander cijfer.