Het Kadaster registreerde in het vierde kwartaal van 2025 maar liefst 67.200 transacties, het hoogste aantal dat ooit in één kwartaal is geregistreerd. Over heel 2025 werden bijna 239.000 woningen verkocht, 15,6 procent meer dan in 2024, bij een gemiddelde woningprijs van 486.000 euro in dat vierde kwartaal.
Dat zijn prachtige cijfers en er zit een addertje onder. Het Kadaster schrijft er zelf bij dat er in 2025 meerdere verkooprecords sneuvelden vooral doordat investeerders veel woningen verkochten.
Een uitverkoop door beleggers is een eenmalige beweging en geen structurele markt. Neem je 2025 als basisjaar voor je berekening, dan koop je een makelaarskantoor op de top van een golf die zich zo niet herhaalt.
Reken een makelaarskantoor nooit door op één basisjaar
De woningmarkt beweegt in cycli van jaren en de omzet van dit soort kantoor beweegt recht evenredig mee. Twee magere jaren gevolgd door twee uitzonderlijke jaren is in dit vak geen anomalie maar het normale patroon.
Het aantal transacties per jaar over vijf jaar, uitgesplitst naar verkoopopdrachten, aankoopbegeleiding en taxaties, geeft het beeld. Zet daar de gemiddelde courtage per transactie naast en de gemiddelde woningprijs in het werkgebied.
Met die reeks zie je iets wat een jaarrekening je nooit vertelt. Je ziet of het kantoor in een slap jaar nog steeds transacties deed of dat het toen vrijwel stilviel, en dat verschil bepaalt of je een onderneming koopt of een conjunctuurwedde.
Kijk daarbij ook naar het marktaandeel in de eigen gemeente. Een kantoor dat bij elke marktstand ongeveer hetzelfde aandeel van de plaatselijke verkopen doet, heeft een positie; een kantoor waarvan het aandeel meebeweegt met de markt, heeft geluk gehad.
Er is geen vergunning, dus vraag je af wat je precies koopt
De titel makelaar is sinds 2001 niet meer wettelijk beschermd. Iedereen mag zich zo noemen, en er is dus geen vergunning die met de zaak meekomt en die de toegang tot dit vak beperkt. Die vrije toegang deel je met de boekhoudhoek: bij een administratiekantoor ontbreekt eveneens een vergunning, en ook daar zit de waarde in de klantenkring.
Dat is het spiegelbeeld van veel andere branches en het maakt de vraag scherper in plaats van makkelijker. Als iedereen morgen een kantoor kan beginnen, waarom komen de opdrachten dan bij dít kantoor terecht?
Het antwoord is bijna altijd lokaal. Vraag naar de naamsbekendheid in het werkgebied, naar de zichtlocatie van het pand, naar de borden in de tuinen en naar hoeveel opdrachtgevers uit een aanbeveling komen.
Daarnaast zijn er de registers waar wél iets aan vastzit. De titel Register Makelaar-Taxateur via VastgoedCert is beschermd, en voor woningtaxaties ten behoeve van een hypotheek eisen geldverstrekkers in de praktijk een inschrijving bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
Tel de lopende verkoopopdrachten op de overdrachtsdatum
Dit is bij een makelaarskantoor de post die het dichtst bij onderhanden werk komt en hij wordt vaak vergeten. Elke woning die in verkoop staat en nog niet is gepasseerd, is courtage die eraan komt en waar het werk al deels voor is gedaan. Vraag een lijst met per opdracht de vraagprijs, de courtageafspraak, de datum waarop de opdracht is verstrekt en hoe lang de woning al te koop staat. Spreek vooraf af wie de courtage krijgt van een woning die vóór de overdracht is verkocht en erna passeert, want dat is precies het soort discussie dat achteraf ontstaat.
Waar de courtage vandaan komt en wat eraan verandert
De courtage van een verkoopmakelaar ligt in de markt ruwweg tussen 0,9 en 1,4 procent van de eindverkoopprijs, met een landelijk gemiddelde rond de 1,1 procent exclusief btw. Er zijn regionale verschillen, en in de duurdere delen van het land ligt het percentage doorgaans hoger.
Bij aankoopbegeleiding wordt vaker met een vast bedrag gewerkt, in de markt grofweg tussen vijftienhonderd en vijfduizend euro, of met een percentage van de aankoopsom. Vraag hoe de verhouding tussen die twee stromen zich over de jaren heeft ontwikkeld.
Reken erbij dat een courtagepercentage automatisch meelift op de huizenprijzen. Een kantoor dat evenveel transacties doet als vijf jaar geleden, heeft alleen al door de prijsstijging een fors hogere omzet, en dat is geen prestatie van het kantoor. Bij de aankoop van een financieel adviesbureau loopt de omzet op dezelfde golf mee, alleen zit daar een vast tarief per adviestraject en niet een percentage van de verkoopprijs.
Splits de omzetgroei dus uit naar prijs en naar volume. Wat je wilt weten is of dit makelaarskantoor meer woningen is gaan verkopen of alleen duurdere.
Taxaties zijn een tweede omzetstroom met eigen eisen
Veel kantoren taxeren naast hun verkoopwerk, en dat is een aantrekkelijke stroom omdat hij minder met de verkoopmarkt meebeweegt. Ook bij een herfinanciering of een verbouwing is er een taxatie nodig.
Aan die stroom zitten wel eisen vast die aan personen hangen en niet aan het kantoor. Wie taxeert voor hypotheekdoeleinden heeft een registratie nodig, en het modelrapport waarmee gewerkt wordt is de afgelopen jaren herhaaldelijk vernieuwd, laatstelijk per 1 april 2026.
Wie in het kantoor is geregistreerd, en blijft die persoon? Vertrekt de enige geregistreerde taxateur met de verkoper mee, dan koop je een omzetstroom die op de dag van de overdracht ophoudt.
De aantallen horen erbij: hoeveel taxaties per jaar, tegen welk tarief, en voor welke opdrachtgevers. Werk dat voor een vaste kring van hypotheekadviseurs binnenkomt, is stabieler dan werk dat per keer wordt gegund.
De Wwft maakt van een makelaarskantoor een poortwachter
Makelaars vallen onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Dat betekent cliëntenonderzoek bij elke transactie en de plicht om ongebruikelijke transacties te melden bij FIU-Nederland.
Het toezicht op die verplichtingen ligt niet bij die meldinstantie maar bij Bureau Toezicht Wwft, dat onderdeel is van de Belastingdienst. Dat onderscheid is geen semantiek: de een ontvangt je meldingen, de ander controleert of je ze doet.
Hoe is het cliëntenonderzoek ingericht, en staat er een risicobeleid op papier? Vraag ook of er ooit een controle is geweest en wat daar uitkwam.
Dit is een dossier waar je als koper niet omheen kunt. Een tekortschietende administratie op dit punt is een boeterisico dat je overneemt, en het is bovendien het soort onderwerp dat pas bij een controle zichtbaar wordt.
Gaan het lidmaatschap en de formule wel mee
Aansluiting bij een brancheorganisatie levert zichtbaarheid op het aanbodplatform op, en dat is voor een kantoor van deze omvang een wezenlijk deel van zijn vindbaarheid. De NVM telt ruim 5.500 aangesloten vastgoeddeskundigen, en Vastgoed Nederland, ontstaan op 1 januari 2025 uit de fusie van VBO en Vastgoedpro, heeft er ruim 2.100.
Loopt dat lidmaatschap bij een eigendomswissel door, en welke eisen worden er aan de nieuwe eigenaar gesteld? Dat is niet automatisch geregeld en het is precies het soort ding dat je vóór de overdracht wilt weten.
Werkt het kantoor onder een franchiseformule, vraag dan de franchiseovereenkomst op. Kijk naar de looptijd, naar de fee, naar het rayon en naar wat er gebeurt wanneer de onderneming van eigenaar verandert.
Wat een makelaarskantoor overnemen ongeveer kost
Er valt weinig te tellen: een kantoorinrichting, wat auto's, borden en fotoapparatuur. De prijs komt uit het resultaat en uit de vraag hoe bestendig dat resultaat is.
In de professionele dienstverlening circuleren indicatieve multiples van ruwweg vier en een half tot vijfenhalf keer de EBITDA. Daarnaast komt in dit vak een constructie voor waarbij de vergoeding meebeweegt met de courtage die na de overdracht binnenkomt, wat het risico van een cyclische markt tussen koper en verkoper verdeelt.
Corrigeer bij je berekening het basisjaar. Een gemiddelde over vijf jaar, met de piek van 2025 als uitschieter en niet als norm, geeft een eerlijker beeld dan het laatste boekjaar.
Wat er per 2026 fiscaal is veranderd raakt het volume. De overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf gaat bewonen ging per 1 januari 2026 van 10,4 naar 8 procent, en de vrijstelling voor kopers van 18 tot 35 jaar geldt tot een woningwaarde van 555.000 euro.
Zo vind je een makelaarskantoor dat ter overname komt
Een makelaarskantoor staat vrijwel nooit openlijk te koop, en dat is in dit vak extra logisch. Een makelaar weet als geen ander wat er gebeurt met een verkoop waarvan iedereen weet dat hij moet slagen.
Deze kantoren wisselen daarom van eigenaar via een collega uit de regio, via de brancheorganisatie of via een medewerker die het overneemt. Zorg dat je in beeld bent voordat dat gesprek wordt gevoerd.
Geef bij Silverfield door in welke gemeenten of regio je zoekt, hoe groot het kantoor mag zijn en of er een taxatiepraktijk bij hoort. Meldt zich een makelaarskantoor dat aan die beschrijving voldoet, dan brengen wij het onder je aandacht.
Wees bij dit vak scherp op het werkgebied en niet alleen op de omvang. Een goedlopend kantoor twee gemeenten verderop is een ander bedrijf dan hetzelfde kantoor in de plaats waar jij al bekend bent, en dat verschil is hier groter dan bij vrijwel elke andere branche.