Wat je bij een makelaarskantoor koopt, is een naam in een paar postcodegebieden en een handvol woningen die nu in de verkoop staan. Daar zit de waarde, want voor dit vak is geen vergunning nodig. De omzet beweegt volledig mee met de woningmarkt. Wie een makelaarskantoor overnemen wil, verkijkt zich het vaakst op dat laatste. Het Kadaster registreerde in het vierde kwartaal van 2025 67.200 woningtransacties. Nooit eerder waren het er zoveel in één kwartaal. Over heel 2025 wisselden bijna 239.000 woningen van eigenaar, 15,6 procent meer dan in 2024. Volgens het Kadaster zelf kwamen die records vooral doordat beleggers veel woningen van de hand deden. Zo'n uitverkoop komt één keer langs en is geen vaste markt. Wie 2025 als basisjaar neemt, betaalt voor de top van een golf die zich zo niet herhaalt.
Vijf jaar transacties in plaats van één topjaar
De woningmarkt beweegt in cycli van jaren, en de courtage van een kantoor beweegt recht evenredig mee. Twee magere jaren gevolgd door twee uitzonderlijke is in dit vak een gewoon patroon. Een reeks over vijf jaar laat zien hoe een kantoor zich daarin houdt. Daarin staan de transacties per jaar, met verkoopopdrachten, aankoopbegeleiding en taxaties elk apart. De gemiddelde courtage per transactie hoort erbij, net als de gemiddelde woningprijs in het werkgebied.
Die reeks beantwoordt een vraag die een jaarrekening openlaat. Deed het kantoor in een slap jaar nog transacties, of viel het toen bijna stil? In het eerste geval koop je een onderneming. In het tweede geval koop je een gok op de conjunctuur. Het marktaandeel in de eigen gemeente laat hetzelfde zien vanaf een andere kant. Een makelaarskantoor dat bij elke marktstand ongeveer hetzelfde deel van de plaatselijke verkopen doet, heeft een positie opgebouwd. Stijgt en daalt dat aandeel met de markt mee, dan had het kantoor vooral geluk. Een vast aandeel koop je mee bij de overname, en geluk gaat niet over op een nieuwe eigenaar.
Ook de fiscale regels van 2026 hebben invloed op het aantal verkopen in je werkgebied. Per 1 januari 2026 daalde de overdrachtsbelasting voor woningen die de koper niet zelf gaat bewonen van 10,4 naar 8 procent. De vrijstelling voor kopers van 18 tot 35 jaar geldt tot een woningwaarde van 555.000 euro.
Wat een makelaarskantoor zonder vergunning waard is
De titel makelaar is sinds 2001 niet meer wettelijk beschermd. Iedereen mag zich zo noemen, en er is geen vergunning die nieuwkomers buiten het vak houdt. Dat maakt de kernvraag bij een overname scherp. Als morgen iemand om de hoek een kantoor kan openen, waarom komen de opdrachten dan juist hier binnen? Bijna altijd zit het antwoord in de naam die mensen in het werkgebied kennen en in een pand op een zichtlocatie. De borden in de voortuinen tellen mee. Hetzelfde geldt voor het deel van de opdrachtgevers dat via een aanbeveling binnenkomt.
Wel beschermd is de titel Register Makelaar-Taxateur via VastgoedCert. Voor woningtaxaties bij een hypotheek eisen geldverstrekkers in de praktijk een inschrijving bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Ook een administratiekantoor draait zonder vergunning, en ook daar betaal je voor de klantenkring.
De woningen die op de overdrachtsdatum te koop staan
Dit is het onderhanden werk van een makelaarskantoor, en het schiet er geregeld bij in. Elke woning die in de verkoop staat en nog niet gepasseerd is, is courtage die nog moet komen. Een deel van het werk daarvoor is al gedaan. Per opdracht tellen de vraagprijs, de courtageafspraak en hoe lang de woning al te koop staat. Een woning kan vóór de overdracht verkocht worden en pas daarna passeren. Wie in dat geval de courtage krijgt, leg je vooraf vast. Anders ontstaat daar achteraf discussie over.
Courtage, prijsstijging en volume
De courtage van een verkoopmakelaar ligt in de markt ruwweg tussen 0,9 en 1,4 procent van de eindverkoopprijs. Het landelijk gemiddelde zit rond de 1,1 procent exclusief btw. In de duurdere delen van het land ligt het percentage doorgaans hoger. Voor aankoopbegeleiding werkt men eerder met een vast bedrag van grofweg vijftienhonderd tot vijfduizend euro. De verhouding tussen die twee stromen over de jaren laat zien of het kantoor vooral verkopers bedient of juist kopers.
Een courtagepercentage lift vanzelf mee op de huizenprijzen. Doet een kantoor evenveel transacties als vijf jaar geleden, dan is de omzet alleen door de prijsstijging al fors hoger. Daar heeft het kantoor zelf niets voor gedaan. Wie de groei in de cijfers splitst in prijs en volume, ziet of er meer woningen verkocht zijn of alleen duurdere. Bij de aankoop van een financieel adviesbureau loopt de omzet op dezelfde golf mee. Daar geldt wel een vast tarief per adviestraject.
Taxaties naast het verkoopwerk
Veel kantoren taxeren naast het verkopen. Die stroom beweegt minder hard mee met de verkoopmarkt. Ook wie herfinanciert of gaat verbouwen, heeft namelijk een taxatie nodig. De eisen hangen wel aan personen en niet aan het kantoor. Wie voor een hypotheek taxeert, heeft een registratie nodig. Het modelrapport voor die taxaties is per 1 april 2026 opnieuw vernieuwd. Vertrekt de enige taxateur van het makelaarskantoor samen met de verkoper, dan stopt die omzet op de dag van de overdracht. Opdrachten uit een vaste kring hypotheekadviseurs zijn stabieler dan werk dat per keer wordt gegund. Een kantoor met zo'n kring houdt die stroom ook in een jaar waarin de verkoop stilvalt.
De Wwft bij een makelaarskantoor
Makelaars vallen onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, kortweg de Wwft. Bij elke transactie hoort een cliëntenonderzoek. Ongebruikelijke transacties meldt het kantoor bij FIU-Nederland. Het toezicht ligt niet bij die meldinstantie. Dat doet Bureau Toezicht Wwft, een onderdeel van de Belastingdienst.
Wie een makelaarskantoor kopen wil, kan dit deel van de zaak vooraf goed beoordelen. Een kantoor met een ingericht cliëntenonderzoek en een risicobeleid op papier neemt geen boete uit het verleden mee naar de nieuwe eigenaar. De uitkomst van een eerdere controle laat zien hoe het kantoor ervoor staat. Zo weet je dat vóór de koop, en niet pas bij de volgende controle.
NVM, Vastgoed Nederland of een franchiseformule
Aansluiting bij een brancheorganisatie geeft een kantoor zichtbaarheid op het aanbodplatform. Voor een kantoor van deze omvang is dat een wezenlijk deel van de vindbaarheid. De NVM telt ruim 5.500 aangesloten vastgoeddeskundigen. Vastgoed Nederland ontstond op 1 januari 2025 uit de fusie van VBO en Vastgoedpro en heeft er ruim 2.100. Of een lidmaatschap doorloopt bij een eigendomswissel, regelt zich niet vanzelf. Dat geldt ook voor de eisen die de organisatie aan de nieuwe eigenaar stelt.
Werkt het makelaarskantoor onder een franchiseformule, dan is de franchiseovereenkomst een van de eerste stukken die ertoe doen. Daarin staan de looptijd, de fee en het rayon waarin het kantoor mag werken. Er staat ook in of de formule na de eigendomswissel met het kantoor meegaat naar jou.
Wat een makelaarskantoor overnemen kost
Bij een makelaarskantoor betaal je voor een naam en een klantenkring, niet voor de spullen. De kantoorinrichting, een paar auto's, de borden en de fotoapparatuur tellen in de prijs nauwelijks mee. De prijs komt uit het resultaat, en uit de vraag hoe bestendig dat resultaat is. In de professionele dienstverlening gelden indicatieve multiples van ruwweg vier en een half tot vijf en een half keer de EBITDA. Een gemiddelde over vijf jaar geeft daarvoor een eerlijker basis dan het laatste boekjaar. De piek van 2025 telt in dat gemiddelde als uitschieter en niet als norm.
In dit vak komt ook een constructie voor waarbij de koopsom meebeweegt met de courtage die na de overdracht binnenkomt. Koper en verkoper delen dan het risico van een markt die op en neer gaat. Zakt de markt in het eerste jaar in, dan zakt ook wat je betaalt. Loopt het goed, dan deelt de verkoper daarin mee. Zo hoef je bij de koop niet te raden of de markt van 2025 blijft.
Waar een makelaarskantoor te koop opduikt
Een makelaarskantoor te koop zie je zelden openlijk staan, en in dit vak is dat goed te begrijpen. Een makelaar weet als geen ander hoe het gaat met een verkoop waarvan iedereen weet dat hij moet slagen. Een kantoor wisselt soms van eigenaar via een collega uit de regio. Soms neemt een medewerker het over.
Kiest een makelaar ervoor zijn makelaarskantoor ter overname hier aan te melden, dan lezen wij die aanmelding na voordat ze in het aanbod verschijnt. Staat jouw zoekprofiel met regio en diensten dan al klaar, dan krijg je een melding zodra het kantoor live gaat. Het werkgebied weegt daarbij zwaarder dan de omvang, want de naam van een kantoor werkt alleen waar de mensen hem kennen. Een goedlopend kantoor twee gemeenten verderop is een ander bedrijf dan hetzelfde kantoor in de plaats waar jij al bekend bent.
Spreekt een kantoor je aan, dan vraag je contact aan. De makelaar bekijkt eerst wie er aanklopt en kiest zelf of hij daarop ingaat. Dat gesprek voer je daarna rechtstreeks met hem, zonder tussenpersoon. In dat gesprek komt ook het grootste risico bij het kopen van een bedrijf in de makelaardij op tafel. Dat is een makelaar die bij zijn vertrek de klanten meeneemt.