Je verkoopt je makelaarskantoor na een uitzonderlijk jaar. Het Kadaster telde in 2025 bijna 239.000 woningverkopen, 15,6 procent meer dan een jaar eerder. Het laatste kwartaal van dat jaar was een record. Een deel van die verkopen kwam van beleggers die hun huurwoningen van de hand deden. Sinds 1 januari 2026 betalen beleggers ook minder overdrachtsbelasting. Een koper ziet dus een kantoor met volle boeken in een markt die flink beweegt. Hij weet ook dat zo'n jaar niet elk jaar komt. Een kantoor dat ook in slappere jaren zijn opdrachten binnenhaalde, laat hem zien wat er van de omzet overblijft in een jaar waarin twintig procent minder mensen verhuizen.
Wat vijf jaar woningmarkt laat zien
Een woningmarkt beweegt in golven van een paar jaar. Pas over vijf jaar zie je er een hele, van een slap jaar tot het recordjaar dat net achter je ligt. Een kantoor dat die golf helemaal heeft meegemaakt, vertelt een koper meer dan één vol jaar kan. Je verdient op drie manieren: aan verkoopopdrachten, aan aankoopbegeleiding en aan taxaties. Bij een verkoop krijg je courtage, het bedrag dat je verdient aan een verkochte woning. In een recordjaar groeit die courtage om twee redenen. Er worden meer woningen verkocht, en elke woning brengt meer op dan vroeger. Het deel dat uit hogere huizenprijzen komt, zegt weinig over jouw kantoor. Dat kwam vanzelf mee met de markt. Een koper haalt de twee daarom graag uit elkaar, want wat daarna overblijft, heeft meer met jouw werk te maken.
Je aandeel in de gemeente
Het sterkste getal van een makelaarskantoor is geen omzet. Het is het deel van alle verkochte woningen in je gemeente of postcodegebied dat via jou ging. Dat aandeel staat los van de conjunctuur. Blijft het vijf jaar gelijk of groeit het, dan drijft je kantoor niet mee op de markt. Het heeft er een eigen plek in, en die plek koopt een koper. Ook hoe lang een woning gemiddeld bij jou te koop staat, zegt iets over die plek. Hetzelfde geldt voor het deel dat boven de vraagprijs verkocht werd. Een korte looptijd en biedingen boven de vraag laten vakmanschap zien zonder dat je het hoeft te beweren.
Achter dat aandeel zitten kanalen die je in de loop der jaren hebt opgebouwd. Klanten bevelen je aan bij hun buren en hypotheekadviseurs sturen mensen naar je door. Je borden staan in de voortuinen van de wijk en je kantoor zit op een plek waar mensen langslopen. Samen verklaren ze waarom mensen jou bellen als ze hun huis willen verkopen. Bij een financieel adviesbureau werkt het andersom, want daar tellen juist de makelaars die klanten aanbrengen als aanwas. Die doorverwijzingen lopen dus in twee richtingen. Een koper die dat netwerk overneemt, weet waar zijn opdrachten vandaan komen.
Opdrachten die op de overdrachtsdatum lopen
Op de dag van de overdracht staan er woningen in de verkoop waarvoor het werk al deels gedaan is. Er zijn bezichtigingen geweest en soms ligt er al een bod. Die opdrachten brengen courtage binnen voor de nieuwe eigenaar, en daarom tellen ze mee in de prijs. Een van de weinige discussies in dit vak die je van tevoren ziet aankomen, gaat over zo'n woning. Ze wordt voor de overdracht verkocht, maar passeert pas daarna bij de notaris. Aan wie komt die courtage dan toe? Omdat iedereen die vraag ziet aankomen, is hij met één heldere afspraak in de overnameovereenkomst van tafel.
Voor aankoopopdrachten die nog lopen geldt hetzelfde. Een klant die met jou een huis zoekt, merkt het liefst niets van de wisseling aan de top. Naast getekende opdrachten heeft elk kantoor werk dat nog moet komen. Daarbij horen de gesprekken die je voert en de waardebepalingen die je deze maanden deed. Een eigenaar die nu een waardebepaling kreeg, kan over een half jaar een verkoopopdracht worden. Dat is minder hard dan een handtekening onder een opdracht. Toch laat het een koper zien dat er na zijn eerste dag werk aankomt.
De taxaties van je makelaarskantoor
Taxaties bewegen minder met de woningmarkt mee dan verkopen. Daarom weegt dat deel van je werk voor een koper zwaar. Hij koopt er rust mee in een markt die op en neer gaat. Een vaste kring hypotheekadviseurs die elk jaar terugkomt met opdrachten, is meer waard dan hetzelfde bedrag aan losse taxaties. Ook het modelrapport telt. Dat standaardformat voor taxaties is de afgelopen jaren vaker vernieuwd. Een kantoor dat met de actuele versie werkt, laat zien dat het bijblijft in zijn vak.
Wie taxeert, moet ingeschreven staan in het register voor vastgoedtaxateurs. Die inschrijving hangt aan een persoon en niet aan het kantoor. Staat er naast jou een tweede geregistreerde taxateur op de loonlijst, dan loopt de taxatiepraktijk na de overdracht gewoon door. Voor een koper is dat een van de zekerste delen van je makelaarskantoor. Ben jij de enige taxateur op kantoor, dan past je zaak goed bij een koper die zelf ingeschreven staat. Dat kan ook een koper zijn die een geregistreerde taxateur meeneemt. Hij neemt de taxaties over op de dag dat jij vertrekt.
De Wwft hoort bij het vak
Een makelaarskantoor valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, de Wwft. Je doet onderzoek naar je klanten en meldt ongebruikelijke transacties bij FIU-Nederland. Bureau Toezicht Wwft controleert of dat goed gebeurt. Met je kantoor neemt een koper ook die plicht over. Een risicobeleid op papier en complete klantdossiers betekenen voor hem dat het klantonderzoek op zijn eerste dag gewoon doorloopt. Een controle die goed verliep, pleit bij elke koper voor je kantoor. Het is een oordeel van buiten over hoe er gewerkt wordt.
Een naam die bij de plaats hoort
Bij een makelaar hangt de goodwill vooral aan de plaats waar hij werkt. Mensen kiezen het kantoor dat ze kennen van de borden in hun straat en van het pand in het centrum. Die naam gaat mee met de zaak. Bij het verkopen van een adviesbureau ligt dat anders, want daar volgen opdrachtgevers vaak de adviseur zelf. Voor een makelaar die alleen werkt, is dit goed nieuws. Ook zonder personeel heb je een makelaarskantoor met een naam die in de gemeente wordt herkend. Een koper die in jouw gemeente wil beginnen, krijgt bij jou in één keer een naam die de buurt al kent. Hoe lang je er zit en hoe zichtbaar je bent, bepaalt wat die naam waard is. Je online beoordelingen tellen mee, net als het aantal klanten dat terugkomt of je aanbeveelt.
Je pand hoort bij dat verhaal. Een zichtlocatie in het centrum is bij een makelaarskantoor een deel van het bedrijf. Of je het pand huurt of bezit, bepaalt wat een koper aan die plek heeft. Bij een huurpand telt ook hoe lang het contract nog loopt. Hetzelfde geldt voor een lidmaatschap van een brancheorganisatie en voor een franchisecontract. Loopt zo'n lidmaatschap of contract door onder een nieuwe eigenaar, dan krijgt een koper de plek, de naam en de aansluiting in één keer mee.
Wie er op je makelaarskantoor werkt
Het werk komt binnen via mensen. Er is de makelaar die in de buurt bekend is en de assistent die elke verkoop draaiende houdt tot aan de notaris. Soms is er een tweede makelaar met een eigen kring. Draag je het makelaarskantoor als onderneming over, dan gaan hun arbeidscontracten ongewijzigd mee. Ook de registraties van je mensen tellen, want die bepalen wie er na de overdracht mag taxeren. Een koper kijkt vooral naar wie de opdrachten binnenhaalt. Een kantoor waar een tweede makelaar al de helft van de verkopen doet, wordt anders gewaardeerd dan een kantoor dat op de eigenaar draait. Elke waardering en elke onderhandeling die een collega zelf doet, hoeft een koper niet te vervangen.
Werk je met zelfstandige makelaars onder jouw naam, dan vallen zij buiten die overgang. Hun samenwerking gaat onder de nieuwe eigenaar verder op nieuwe afspraken. Een zelfstandige met een eigen kring die wil doorgaan, is voor een koper van je makelaarskantoor een aanwinst. Ook een kantoor waar de eigenaar de waarderingen, de onderhandelingen en het binnenhalen van nieuwe opdrachten zelf doet, vindt een koper. Zo'n koper neemt de naam in de gemeente over die al jaren bij jouw kantoor hoort. Het overdragen van jouw werk aan hem of zijn mensen is dan een gewoon onderdeel van de overname.
De waardering van je makelaarskantoor
De prijs van een makelaarskantoor volgt uit het resultaat. Een koper betaalt voor wat je opdrachten, je naam en je mensen elk jaar opbrengen. In de professionele dienstverlening rekent men met ruwweg vier en een half tot vijf en een half keer de EBITDA. Dat is je resultaat voor rente, belasting en afschrijving. Welk jaar als basis dient, is meestal het eerste punt van discussie. Na een recordjaar ligt een gemiddelde over vijf jaar voor de hand. Daarin telt je beste jaar volledig mee, naast de jaren die het op zijn plaats zetten. Een deel van de prijs kan ook meebewegen met de courtage die na de overdracht binnenkomt. Zo dragen jij en de koper samen het risico van een markt die op en neer gaat.
Bij het rekenen zet een koper jouw eigen beloning op marktniveau. De verkopen die je zelf doet, telt hij apart. Wat er dan overblijft, is de courtage die het kantoor ook zonder jou binnenhaalt. Elke collega die zelf verkoopt, maakt dat deel groter. Een serieuze koper wil die cijfers en de stukken erachter in een later gesprek zien, en dat komt vanzelf als het zover is.
Een koper voor je makelaarskantoor vinden
Een makelaarskantoor overnemen geeft een koper in één keer een naam die de buurt al kent. Je plaatst je kantoor hier gratis, met een beschrijving in hoofdlijnen en zonder map met stukken. Kopers die in jouw branche en regio zoeken, krijgen daarna bericht. Je beschrijving is alleen te lezen voor kopers die ingelogd zijn. Wie met je wil praten, vraagt via ons contact aan. Je ziet wie het is voordat je antwoordt, en een gesprek begint pas als jij ja zegt. Zo loopt de verkoop van je bedrijf zoals je het kent van je eigen klanten, met een koper en een verkoper die rechtstreeks aan tafel zitten.